Opus Real (PRODFI2401)

Bourse Direct Épargne vous conseille d'investir dans la SCPI Diversifiée Internationale  Opus Real - BNP Paribas REIM

Commercialisé

Opus Real

BNP Paribas REIM

Nature du produit
SCPI SCPI de rendement SCPI Diversifiée Internationale
Visa Amf
18-01 du 16/02/2018
Valeur nominale
2040.00 €
Frais de gestion TTC/TTI
12,00 %
Frais de souscription TTC/TTI
12,00 %
Capital
Variable
Date de création
01/01/2017
Capitalisation
172610460.00 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Montant minimal
10 200 €
Délai de jouissance
1er jour du 4ème mois
Dépositaire
BNP Paribas Securities Services
Commissaire aux comptes
DELOITTE & ASSOCIES
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

Politique d’investissement de la SCPI

La SCPI a pour objectif la détention et la gestion d’un patrimoine d’immobilier composé principalement d’actifs de bureaux et/ou commerces et/ou d’entrepôts, et à titre accessoire d’autres typologies d’actifs (résidentiel, …). Les actifs sont situés essentiellement en Allemagne et à titre accessoire dans d’autres pays de la zone Euro.

La SCPI adopte une démarche flexible dans la sélection de ses actifs et peut faire évoluer son allocation dans les différents types d’actifs immobiliers en fonction des appréciations de marché. La décision d’investissement résulte d’une double approche :

- Une approche stratégique pour procéder à l’allocation du portefeuille : BNP Paribas REIM France détermine, sur la base de sa connaissance du marché et en s’appuyant sur les éléments de recherche, la typologie d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, …) et les zones à privilégier. Cette approche stratégique vise à ce que les actifs ne soient pas, à terme, concentrés dans une même ville ou une même typologie d’actif immobilier.

- Une approche tactique pour sélectionner les immeubles : BNP Paribas REIM France prend sa décision d’investissement notamment au regard des caractéristiques intrinsèques de l’immeuble visé et plus précisément de son positionnement dans son marché (étude des fondamentaux immobiliers et économiques de chaque marché local), de ses caractéristiques techniques et environnementales, de sa capacité à générer des revenus sur une longue période (via notamment l’étude de la solidité financière des locataires) et de son potentiel de valorisation (analyse du potentiel de développement de l’emplacement,…).

BNP Paribas REIM France peut s’appuyer sur des partenaires locaux pour prendre sa décision d’investissement. Les partenaires peuvent notamment faire partie de son groupe d’appartenance (BNP Paribas REIM Germany par exemple), étant précisé que les avis et conseils de ces partenaires ne lient pas la société de gestion.

Lors de la sélection de nouveaux investissements, la Société de Gestion tient compte d’un certain nombre de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et, à ce titre, examine les principaux risques de durabilité dans le secteur immobilier.

Une grille ESG développée en interne aide à l’évaluation des risques et opportunités ESG considérés comme substantiels.

Les actifs liquides, et les investissements dans d’autres fonds immobiliers gérés par des tiers ne sont pas encore couverts.

Une démarche ISR reconnue

Le 22 décembre 2021, la SCPI Opus Real a obtenu le « label ISR » et adopte une stratégie « Best in Progress » visant à l’amélioration des actifs détenus ou à acquérir dans les domaines environnemental, social et de gouvernance.

La Société de Gestion a la conviction qu’une démarche d’investissement socialement responsable (ISR) est source de performance dans le moyen et long terme.
L’objectif premier de la prise en compte des critères ESG dans la politique d’investissement de la SCPI sur la poche immobilière est d’améliorer la performance environnementale. Ainsi, les critères environnementaux sont pris en compte à hauteur de 60% dans l’évaluation des actifs. Aussi, la SCPI matérialise cet objectif en communiquant annuellement sur 2 indicateurs de performance relatifs à l’environnement.

L’indicateur de performance énergétique (kWhef/m²) démontrera l’objectif de mesurer et d’optimiser les consommations énergétiques des immeubles. L’indicateur d’émissions de gaz à effet de serre (kgCO2eq/m²) témoignera de l’amélioration des performances extra-financières des actifs immobiliers détenus pas la SCPI.

La SCPI s’est également fixée des objectifs sociaux tels que l’amélioration de la santé et du bien-être des occupants des actifs ou le développement de solutions de mobilité vertueuses pour desservir son patrimoine immobilier. Les critères relatifs à ces objectifs comptent pour 20% dans la notation des actifs immobiliers.

La SCPI matérialise la poursuite de ces objectifs en reportant dans son rapport annuel notamment :
- le nombre d’actifs à moins de 500 m d’un réseau ferré,
- le nombre d'actifs mettant à disposition des locataires des bornes de recharge pour véhicule électrique ramené sur le nombre total
d'actifs en patrimoine, et,
- le nombre d'actifs accessibles aux personnes à mobilité réduite ramené au nombre total d'actifs en patrimoine.

La SCPI a également des objectifs propres à la gouvernance. Ainsi, elle a en particulier pour objectif d’inclure des clauses ESG dans les contrats qui la lient avec les parties prenantes, comme les property managers. Aussi la SCPI tâche d’inclure ses locataires dans des initiatives vertueuses pour l’environnement ou la société. Les critères relatifs aux objectifs de gouvernance ont un poids de 20% dans la grille d’analyse ESG des actifs immobiliers. La SCPI matérialise la prise en compte de ces objectifs en reportant de manière annuelle le pourcentage de contrats avec les property manager ayant une clause ESG ainsi que le pourcentage de locataires engagés dans des projets relatifs à l’environnement ou à la société.

Au travers de critères ESG, la Société de Gestion décline sa démarche ISR dans toutes les étapes de la gestion d’un actif immobilier : dès son acquisition et tout au long de sa détention. La Société de Gestion a développé un outil d’analyse des actifs immobiliers au regard des 10 thèmes ESG suivants :
• L’efficacité énergétique / empreinte carbone,
• La pollution,
• La gestion de l'eau,
• La gestion des déchets,
• Les certifications et labels sociaux / environnementaux,
• La biodiversité,
• Le confort et le bien-être des occupants,
• La mobilité et l’accessibilité,
• La résilience du bâtiment,
• La responsabilité des parties prenantes : vendeur, property manager, locataires

Cet outil d’analyse, appelé « grille d’analyse ESG », permet de délivrer à chaque actif immobilier avant son acquisition, directement ou
indirectement, un score extra-financier compris entre 0 et 100. La notation délivrée est pondérée en fonction de critères:

  • Environnementaux dans une proportion de 60%,
  • Sociaux à hauteur de 20%,
  • de Gouvernance à hauteur de 20%.
     

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Bourse Direct Epargne vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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