Pas facile lorsqu'on vend ou qu'on achète un bien immobilier, de déterminer un prix de vente objectif.
Pourtant, certaines caractéristiques peuvent vous aider à estimer le prix de vente au plus juste.
Vendre ou acheter un bien immobilier est toute une aventure. Elle accompagne souvent des projets de vies et marque des changements importants pour les vendeurs comme pour les acquéreurs. Mais la question du prix apparaît dès le début du projet. Et il est parfois difficile de savoir si le prix affiché ou le prix voulu par le vendeur est le juste prix du marché. Comment s'y repérer pour estimer le juste prix d'un logement ? Voici quelques pistes.
Renseignez-vous sur les prix du quartier pour estimer le prix
Estimer le prix de vente : côté acheteur
Comment être sûr de ne pas payer trop cher le bien immobilier que l'on convoite ? Plusieurs solutions s'offrent à vous. La première sera de recourir aux conseils d'un ou plusieurs agents immobiliers. Ces professionnels connaissent leur secteur et les dernières ventes réalisées dans votre quartier mais aussi l'état des biens vendus, l'offre existante et la tendance sur les prix immobiliers.
Pour les férus d'Internet, la solution la moins chère et la plus rapide est encore de consulter le site des notaires de France ou les sites d'estimation de prix en ligne quartier par quartier. Une carte interactive permet d'accéder aux prix pratiqués en moyenne, une fourchette haute et une fourchette basse. Elle vous donne une idée du montant au-delà duquel le bien que vous souhaitez acheter est surestimé. L'occasion de négocier par la suite, à la baisse. L'Etat a également publié les données sur les ventes immobilières réalisées dans l'année. Vous saurez ainsi quels ont été les prix de vente des biens de vos voisins. Seul bémol pour décrypter les prix, vous n'aurez que peu d'informations sur l'état du logement qui est un élément clé pour l'estimation du prix.
Estimer le prix de vente : côté vendeur
Le même conseil s'applique aux vendeurs. Inutile de gonfler le prix immobilier d'un appartement ou d'une maison au risque de ne pas réussir à vendre. Les sites d'estimation en ligne peuvent vous donner une première idée des prix moyens dans votre ville.
Ensuite, il vous faudra consulter plusieurs agences immobilières pour demander plusieurs estimations de prix. L'idéal pour trouver le bon prix, est en effet de contacter les professionnels du secteur, de vous renseigner sur les dernières ventes et de regarder les annonces de biens immobiliers similaires au votre.
Posez-vous la question des travaux pour définir le prix de vente
Estimer le prix de vente : côté acheteur
Un bien qui possède des défauts ou nécessite des travaux doit nécessairement comporter une décote par rapport à un autre bien. Il est possible qu'elle soit déjà comprise dans le prix de vente. Mais si ce n'était pas le cas, n'hésitez pas à négocier en fonction de l'ampleur de travaux à réaliser dans le logement.
Estimer le prix de vente : côté vendeur
Lorsqu'il s'agit d'un coup de peinture ou de petites réparations, mieux vaut les exécuter avant la vente immobilière. Mais en cas de travaux plus importants, la majorité des agents immobiliers conseillent de s'abstenir et de faire chiffrer le montant des travaux pour informer l'acquéreur : toiture, remise aux normes de l'électricité, changement de la chaudière...
Sans compter que si l'on vend à un investisseur, l'intérêt de ce dernier est de réaliser lui-même les travaux car il peut les défiscaliser et faire du déficit foncier. Un rafraîchissement du bien immobilier est donc un plus mais pas besoin de se lancer dans une rénovation totale pour la vente. Surtout que si les travaux ne plaisent pas à l'acheteur, il refera tout derrière.
Jouez la carte de la valeur verte pour estimer le prix
Estimer le prix de vente : côté acheteur
Une passoire énergétique ou un bien trop mal isolé nécessite parfois de revoir le prix du logement à la baisse. Même s'il existe de nombreuses aides à la rénovation, les frais à engager au départ peuvent être importants : isolation des combles, changement des fenêtres, installation de nouveaux radiateurs, etc. Il vous faudra donc prendre le temps de bien regarder les diagnostics immobiliers du bien immobilier que vous convoitez. Le DPE, l'étiquette verte du logement, vous permettra de savoir si le bien est énergivore ou l'inverse. Le vendeur devra obligatoirement vous les présenter pour conclure la vente.
Estimer le prix de vente : côté vendeur
La notion de valeur verte prend de l'importance dans l'immobilier. L'idée serait qu'un logement performant sur le plan énergétique peut potentiellement être vendu plus cher.
Les biens certifiés comme étant sains pour l'environnement et pour la facture énergie des propriétaires peuvent ainsi voir leur prix augmenter. Mais tout dépend du marché immobilier sur lequel vous vendez. Dans certains zones, la valeur verte du bien immobilier n'aura pas forcément d'impact sur le prix de vente. D'où l'importance du conseil de votre agent immobilier.
Pensez à l'environnement extérieur du logement pour estimer le prix
Estimer le prix de vente : côté acheteur
Commerces, établissements scolaires, proximité avec les transports, loisirs... la localisation du bien et les services qui l'entourent sont essentiels pour déterminer le prix d'un logement. Particulièrement les pieds d'immeubles. Ce n'est pas la même chose d'acheter au premier étage au-dessus d'une banque et au-dessus d'un café. Sur ce point, les décotes sont parfois importantes. La pollution sonore ou visuelle peut également faire baisser le prix.
Estimer le prix de vente : côté vendeur
Un bien isolé sur le plan géographique ou localisé dans un quartier ayant mauvaise réputation pourra difficilement être vendu à un prix fort. S'informer sur son quartier pour le mettre en valeur devant l'acquéreur et donc un bon réflexe à adopter.
Misez sur la différenciation avec les autres biens immobiliers en vente
Estimer le prix de vente : côté acheteur
Dans le cadre de l'acquisition d'un appartement dans un immeuble où les biens sont standardisés, difficile de concevoir qu'un logement soit plus cher s'il ne possède rien de plus que les autres. Là encore, cet argument peut vous aider à faire reculer le prix de vente en cas de négociation. Mais en matière de négociation, il n'y a pas de règle absolue.
Toutefois, s'il s'agit d'un appartement dans un immeuble standardisé et que l'on peut le comparer à un autre logement en bon état dans le bâtiment, ce sera plus facile de jouer sur le prix.
Estimer le prix de vente : côté vendeur
Mettez tous vos atouts de votre côté pour donner de la valeur à votre bien immobilier et déclencher le coup de coeur immobilier. Pour ce faire, le recours à un professionnel ou une personne extérieure au bien immobilier est presque capital.
Bien souvent, la valeur affective que l'on porte au logement dans lequel on a vécu nous empêche d'estimer correctement ce qui mérite ou non d'être mis en valeur, ce qui différencie le bien d'un autre, situé dans le même quartier. Le home staging pourra parfois vous permettre de gagner du temps au moment de la vente. (Source Figaro Immobilier 3/12/2019)