L’occupation gratuite d’un bien par son nu-propriétaire peut être une véritable source de difficultés.
Il a récemment été jugé que l’occupation à titre gratuit du bien immobilier démembré par le nu-propriétaire est considérée comme une donation indirecte. Ceci est une confirmation plutôt logique. En effet, si l’on se penche de plus près sur les règles du démembrement de propriété, on constate que le fait d’occuper le bien est une prérogative de l’usufruitier uniquement. Or, si c’est en réalité le nu-propriétaire qui l’occupe, on constate bien la transmission d’un droit de l’usufruitier vers le nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété, c’est quoi ?
Le démembrement de propriété consiste à partager la propriété d’un bien entre l’usufruitier d’une part, qui peut occuper le logement ou le donner en location pour en tirer des revenus ; et le nu-propriétaire d’autre part, qui deviendra pleinement propriétaire soit à une date fixée (démembrement temporaire), soit au décès de l’usufruitier (démembrement viager). Cette technique courante de transmission permet, par exemple, de donner un bien à vos enfants (à moindre coût puisque les droits de donations sonrt calculés sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété) sans vous priver de la jouissance du bien ou des revenus qu’il génère. Vos enfants en deviendront pleins propriétaires au jour de votre décès, sans fiscalité.
Requalifier l’occupation gratuite du bien, par le nu-propriétaire, en donation indirecte n’est pas neutre. Tout d’abord d’un point de vue fiscal, cette donation est imposable aux droits de donation. Ensuite, d’un point de vue civil, elle aura des conséquences lors de la succession de l’usufruitier.
Afin d’éviter cela, il pourrait être envisagé de mettre en place un « commodat », aussi appelé « prêt à usage ». Ce contrat de prêt se matérialise par la mise à disposition gratuite d’un bien. Concrètement l’usufruitier prête le bien immobilier, sans contrepartie financière, au nu-propriétaire. Cette solution évite le risque de requalification en donation indirecte, car il n’y a pas de transmission de l’usufruitier vers le nu-propriétaire ; seulement un prêt.
Attention, si c’est une situation dans laquelle vous vous trouvez et si vous souhaitez mettre en place cette solution, certaines recommandations sont à suivre. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le démembrement de propriété et étudier si cette stratégie pourrait être adaptée à votre situation, nous sommes à votre disposition.