FPS LB Value Add est un Fonds qui a pour objectif de réaliser un objectif de rendement annuel net cible de 10% sur un horizon cible de 5 ans.
FPS LB Value Add cible des opérations immobilières créatrices de valeur. Le Fonds investit de manière diversifiée sur des actifs tertiaires à Paris et sa 1ère couronne présentant une vacance importante et/ou une obsolescence technique.
L’objectif opérationnel est de maximiser la valeur d’usage des biens immobiliers et la valeur de revente via une politique ambitieuse de travaux et la recherche de locataires de premier plan.
À ce titre, le Fonds investira en partenariat avec Left Bank : un acteur de premier plan, au savoir-faire indiscutable, pour des opérations immobilières à fortes valeurs ajoutées
STRATEGIE D'INVESTISSEMENT
La stratégie d’investissement du Fonds repose sur plusieurs axes de créations de valeur :
- Le repositionnement des actifs techniquement obsolètes par des travaux ambitieux
- La suppression de la vacance par cette mise à niveau et la recherche de locataire solide
- La réversion sur les loyers grâce à la mise à niveau de l’actif et une commercialisation aux prix de marché
- La recherche de label environnementaux (HQE, BREEAM, etc.) pour s’adapter aux demandes des acquéreurs institutionnels et à leurs critères ESG
- La création de valeur par la création de nouvelles surfaces : épaississement, décaissement, surélévation sont envisagés lorsque ce scénario fait apparaître le meilleur ratio rendement/risque
- Une commercialisation en bloc d’actif en pleine propriété pour attirer des investisseurs institutionnels averses au risque et en demande d’actifs prime réhabilités et loués sur le long terme avec des preneurs solides, dans un contexte de pénurie de produits et de surabondance de liquidité
Modèle d’investissement type
- Investissements en equity : l'objectif est d'être majoritaire des sociétés portant chaque opération afin de capter une quote-part non captée des marges
- Typologies d'actifs :
- Actifs vides ou partiellement occupés
- Actifs tertiaires (bureaux, activités) ou mixtes (avec logements et commerces)
- Localisation prime des actifs
Un premier investissement cible de qualité à Neuilly :
L’opération consiste en la rénovation d'une clinique, ancienne maternité localisée à Neuilly-sur-Seine. Idéalement situé, l’actif dispose d'un environnement remarquable à dominante résidentielle et offre une excellente accessibilité routière et en transports en commun.
- TRI cible brut ** : 13 à 18%
- Durée cible** : 2-3 ans
- Montant investi : 5-7 M€
- Prix d'acquisition : 20,5
FISCALITE
Fiscalité des plus-values mobilières sauf cas particuliers.
Les avantages fiscaux sont présentés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil de la part de la société de gestion. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et les dispositifs présentés sont susceptibles d’être modifiés ultérieurement. Les investisseurs doivent consulter leurs propres conseils au préalable d’un investissement.
RISQUES GENERAUX LIES AUX FONDS PROFESSIONNELS SPECIALISES (FPS)
Risque de perte en capital :
Le Fonds ne bénéficie d’aucune garantie ni protection, il se peut donc que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué. La valeur des Actifs du Fonds dépendra de l’évolution et de l’aléa des actifs sous-jacents, et aucune garantie ne peut être donnée sur leur rentabilité future. Les performances passées des actifs du portefeuille ne préjugent pas de leurs performances futures. Les investisseurs potentiels ne doivent pas réaliser un investissement dans le Fonds s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte. Il est ainsi vivement recommandé aux investisseurs potentiels de consulter leurs conseillers financiers en faisant référence à leurs propres situations et leur aversion au risque, concernant les conséquences financières d’un investissement dans le Fonds.
Risque de liquidité des Actifs du Fonds :
Les Actifs du Fonds comprennent principalement des investissements non cotés dont le cours ne peut être obtenu auprès d’une bourse ou d’une source également vérifiable. Ces Actifs sont peu ou pas liquides. Par suite, et bien que le Fonds aura pour objectif d’organiser la réalisation de ses Actifs dans les meilleures conditions, il ne peut être exclu que le Fonds éprouve des difficultés à céder ses Actifs dans les délais et au niveau de prix souhaités.
Risques liés au marché immobilier et à la détention d’actifs immobilier physiques :
Les investissements réalisés par le Fonds seront soumis aux risques inhérents à la construction, à l’augmentation du coût de la construction ou à la détention et la réhabilitation, et à la vente d’immeubles détenus indirectement par le Fonds et aux risques de dépréciation de ces actifs immobiliers physiques : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la Valeur Liquidative. En particulier, la valeur des immeubles construits en vue de leur vente ou détenus par les Sociétés du Portefeuille est liée à l’évolution des marchés immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposées au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier et au marché de la construction) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des immeubles détenus par les Sociétés du Portefeuille et par voie de conséquence sur sa Valeur Liquidative. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des Sociétés du Portefeuille détenus par le Fonds.
Risque lié à la défaillance du partenaire (Left Bank) :
Les Actifs du Fonds seront majoritairement des immeubles à repositionner via des travaux lourds ou un travail de revalorisation des rendements locatifs. Un partenaire spécialisé, Left Bank, accompagnera le Fonds sur la majorité voire la totalité des opérations qui seront exécutées. La défaillance financière ou opérationnelle de ce partenaire peut induire un risque de baisse de valeur des immeubles détenus par les Sociétés du Portefeuille et par voie de conséquence une baisse de la Valeur Liquidative du Fonds. Le partenaire agit cependant en tant que prestataire et en cas de défaillance, un substitut peut être trouvé afin de mener à bien les opérations.