Création de l'IFI
À compter du 1 janvier 2018, l'ISF est supprimé et remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dont le régime est fixé par de nouveaux articles devant être insérés dans le CGI (art. 964 à 983 nouv.).
Seront soumis à l'IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’€.
Le barème et les règles d'imposition restent inchangés : abattement de 30 % sur la résidence principale, exonération des immeubles affectés à l’exploitation (à condition de respecter les anciens critères d'exonération), démembrement de propriété, bois et forêts, biens ruraux loués à long terme, plafonnement à 75 % des revenus.
Seront taxables les parts de sociétés à proportion de leur valeur en actif immobilier ainsi que les parts des sociétés ayant pour activité la gestion de leur propre patrimoine immobilier (parts de SCI).
Seront également taxables les parts de SCPI et OPCI détenus en direct ou via un contrat d'assurance-vie.
Seront déductibles les dettes contractées par le redevable afférentes aux biens imposables, et le cas échéant à proportion de la fraction de leur valeur imposable.
Le principe de l'Impôt sur la Fortune Immobilière
Vous êtes concerné par l'IFI si votre patrimoine taxable est supérieur à 1 300 000 euros au 1er janvier N. L'IFI est un impôt déclaratif, vous devez faire la déclaration avant le 15 juin.
Barème IFI 2018 : Uniquement pour les patrimoine de plus de 1 300 000€ mais le calcul porte sur le patrimoine dés 800 000€!
Vous bénéficiez d'une décote qui vient s'imputer sur le montant de votre IFI si la valeur de votre patrimoine est supérieure à 1 300 000€ et inférieure à 1 400 000€.
D = 17 500 - (1.275% × P net)
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Patrimoine imposable |
Tranche d'imposition |
Taux d'imposition |
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N'excédant pas |
800 000 € |
0% |
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Compris entre |
800 001 et 1 300 000 € |
0,50% |
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Compris entre |
1 300 001 et 2 570 000 € |
0,70% |
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Compris entre |
2 570 001 et 5 000 000 € |
1,00% |
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Compris entre |
5 000 001 et 10 000 000 € |
1,25% |
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Supérieur à |
10 000 000 € |
1,50% |
Qui doit déposer une déclaration IFI ?
En tant que personne physique, vous devez déposer une déclaration d'IFI si vous possédez un patrimoine taxable d'une valeur nette supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier N. Que vous soyez domicilié en France ou à l'étranger.
Ce patrimoine déclaré correspond à celui de votre foyer fiscal existant au 1er janvier N, c'est-à-dire à celui :
- des célibataires, veufs, divorcés, séparés
- des époux, quel que soit le régime matrimonial
- des couples pacsés
- des concubins
- des enfants mineurs dont vous (ou votre conjoint) avez l'administration légale des biens
Le patrimoine imposé à l'IFI
L'IFI est calculé sur votre patrimoine immobilier net, c'est-à-dire sur la valeur de vos biens imposables sur laquelle vous déduisez vos dettes.
L'ensemble des biens immobiliers composant le patrimoine de votre foyer fiscal est, en principe, soumis à l'IFI. Mais, selon que vous êtes domicilié en France ou à l'étranger, le patrimoine imposable est différent.
Si vous êtes domicilié :
-
en France, il comprend l'ensemble des biens, situés en France ou à l'étranger.
-
à l'étranger, seuls les biens immobiliers situés en France (immeubles et placements financiers composés d'immobilier).
Les réductions
En cas de don au profit d'organisme d'intérêt général, vous bénéficiez d'une réduction d'IFI égale à 75% des dons réalisés, dans la limite de 50 000€.
Le plafonnement de l'IFI
En 2018, l'IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts.
L'impôt sur les revenus 2017 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l'IFI 2018 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2017.
En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l'IFI.
Quels types de contrat sont soumis à l'IFI ?
La loi prévoit que l’immobilier détenu par le biais de contrats d'assurance vie rachetables ou de contrats de capitalisation est soumis à l'IFI sous certaines conditions (article 972 du Code Général des Impôts).
Par conséquent, les contrats de prévoyance, de santé et de retraite non rachetables sont hors champ de l’IFI. Seuls les contrats d’épargne (contrats d’assurance vie rachetables et contrats de capitalisation) sont concernés.
Tout comme pour l’ISF, l’existence d’une acceptation bénéficiaire n’a aucune incidence.
La loi de finance 2018 prévoit des règles communes à toutes les unités de compte, ainsi que des règles spécifiques à certaines d'entres elles, que l'on peut synthétiser comme ceci :
- La partie investie sur fonds euro n'est pas soumise à l'IFI
- La partie investie sur fonds croissance n'est pas soumise à l'IFI
- La partie investie sur SCI, SCPI, OPCI est soumise à l'IFI : se reporter aux valeurs IFI communiquées par les sociétés de gestion et multiplier par le nombre de parts détenues au 31/12
- La partie investie sur les autres types d'unités de compte (FCP, SICAV...) : une fraction de ces unités de compte peut être soumise à l'IFI (actif composé de plus ou moins de 20% d'immobilier imposable, détention de plus ou moins 10%, société opérationnelle ou non). Il sera possible que cette valeur soit égale à zéro, pour une grande partie de ces unités de compte.
Précisions concernant les contrats démembrés :
| Droit concerné | Déclaration |
| Usufruit | Oui. L'usufruitier intègre alors le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi en fonction de l'âge de l'usufruitier |
| Droit d'usage ou d'habitation | Oui |
| Droit du preneur de bail à construction |
Oui |
| Nue-propriété d'un bien immobilier | Non, sauf dans le cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi en fonction de l'âge de l'usufruitier |
| Droits temporaires au logement dont bénéficie le conjoint survivant, sous conditions | Non |
Barème fiscal :
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Le démembrement est issu d'une convention, d'une donation (ex : donation au dernier des vivants ; donation de la nue-propriété d’un contrat de capitalisation) ou d'un testament :
→ L'imposition à l'IFI pèse entièrement sur l'usufruitier.
Le démembrement est issu de la loi (ex : usufruit légal du conjoint survivant-art 757 du code civil) :
→ L'imposition à l’IFI est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, définie par la loi en fonction de l'âge de l'usufruitier (barème ci-dessus).
Précisions concernant les contrats en indivision : Chaque redevable déclare uniquement la valeur IFI de la quote-part des droits lui appartenant.
Imputation de l'IFI acquitté hors de France
Les personnes domiciliées en France sont imposées sur les biens situés en France et à l'étranger sauf s'ils étaient résidents fiscaux étrangers au cours des 5 dernières années. Dans ce dernier cas, ils sont imposés uniquement sur leurs biens situés en France et ce, jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant celle de leur installation en France.
Les impôts équivalents à l'IFI acquittés hors de France sont imputables sur l'IFI. Cette imputation est limitée à l'IFI acquitté au titre des biens et droits immobiliers situés hors de France ou la valeur des titres représentatives de ces mêmes biens.
Les biens totalement ou partiellement exonérés
Compte tenu du principe énoncé, le raisonnement consiste plutôt à rechercher quels sont les biens qui ne sont pas soumis à l'impôt ou bénéficient d'une exonération. Il s'agit, sous certaines conditions, des biens ou droits suivants (liste non exhaustive) :
- les biens immobiliers professionnels
- les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel
- les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel
- les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation)
Les dettes déductibles
Les dettes grevant le patrimoine du contribuable, qui sont personnellement à sa charge et qui sont dues au 1er janvier de l’année d’imposition peuvent être déduites:
- à l'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers),
- au paiement des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
- à l'acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables,
- au paiement des travaux d'entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire,
- au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l'occupant (exemple : taxe d'habitation) ne sont pas déductibles. La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n'est pas non plus déductible.
Lors du dépôt de la déclaration IFI, le contribuable doit joindre à sa déclaration les justificatifs de l'existence, de l'objet et du montant des dettes déduites, sauf pour les dettes fiscales.