Achat de SCPI en démembrement

Acquisition en démembrement de propriété des SCPI et OPCI

Le démembrement de propriété est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété des parts de SCPI pour une période fixée à l'avance.

Au terme du contrat, le nu-propriétaire récupère l'usufruit, et ainsi, la pleine propriété.

  • Nu-propriétaire : droit de posséder les parts, mais ne perçoit aucun revenu et n'est tenu qu'aux grosses réparations
  • Usufruitier : reçoit les revenus des parts. Mais le capital est aliéné, il n'est tenu qu'aux dépenses d'entretien

Le nu-propriétaire

L'usufruitier
  • Contribuables sans besoin de revenus complémentaires et étant soumis à l'ISF.
  • Pour les expatriés : achat d'un bien à caractère patrimonial à un tiers de sa valeur, qui est disponible au moment du retour en France.
  • Contribuables faiblement imposés (retraité), avec un besoin de revenus complémentaires.
  • Les contribuables disposant de déficits fonciers non imputés.
  • Une société qui souhaite augmenter ses revenus comparativement aux SICAV monétaires

Avantages

  1. Constitution d'un patrimoine en ne payant que 63 à 77% du coût de la pleine propriété des parts (selon la durée du contrat).
  2. L'acquisition en nue-propriété permet de diminuer la base taxable à l'ISF. Mieux encore, le crédit INFINE souscrit représente un passif déductible de son patrimoine.
  3. A l'issue de la convention, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété. Il pourra d'ailleurs exonérer ces revenus en utilisant les déficits fonciers générés pendant la convention, mais non imputés, et ce pendant 10 ans.

Avantages

  1. L'usufruitier, ne payant que l'usufruit, perçoit la totalité des revenus, ainsi le taux de rendement est très élevé. C'est l'effet de levier des revenus.
  2. Si l'usufruitier bénéficie de déficits fonciers non imputés, il sera exonéré d'impôts sur les revenus perçus, à concurrence des déficits.

 

EXEMPLE
Investissement en nue-propriété 10 ans (63 %) 63 000 €
Valeur de la pleine propriété 100 000 €
Financement par un crédit in-fine au taux de 4,80 %
Remboursement du crédit par un apport en assurance-vie de 40 000 €
TMI (Tranche marginale d'imposition) : CSG-CRDS incluses 59,09 %
Revalorisation de la part 1,5 %
Valeur de la pleine propriété à terme 116 055 €

 

Le nu-propriétaire

  • ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans,
  • finance 100 % de la nue-propriété soit 63 000 € par un crédit in-fine,
  • doit payer 3 024 € d'intérêts par an,
  • réalise une économie annuelle d'impôt de 1 787 € (3 024 € x 59,09 %), soit un coût réel du crédit égal à 1 302 € / an,
  • nantissement d'un contrat d'assurance-vie pour garantir le remboursement du capital emprunté,
  • se retrouve au bout de 10 ans avec 100 % du capital revalorisé soit 116 055 € en n'ayant investi, au départ, que 40 %, soit 40 000 €,
    - perçoit à partir de la 11ème année, la totalité des revenus de la pleine propriété.

L'usufruitier

  • perçoit des revenus pendant 10 ans avec un rendement élevé
  • Peut imputer ces nouveaux revenus fonciers sur déficit foncier.

 

Cession d'USUSFRUIT

Depuis la loi de Finance de 2013, la cession d'usufruit est taxée comme des revenus fonciers soit IR + PS

Barème obligatoire

Cette évaluation s’applique obligatoirement pour l’assiette des droits d’enregistrement, que le démembrement soit effectué à titre onéreux (vente de la nue-propriété ou de l’usufruit) ou à titre gratuit (c’est-à-dire résulte d’une donation ou d’une succession).

Lorsque l’usufruit est viager, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est obligatoirement fixée d’après l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de le nue-propriété
Juqu'à 20 ans 90% 10%
de 21 à 30 ans 80% 20%
de 31 à 40 ans 70% 30%
de 41 à 50 ans 60% 40%
de 51 à 60 ans 50% 50%
de 61 à 70 ans 40% 60%
de 71 à 80 ans 30% 70%
de 81 à 90 ans 20% 80%
Au délà de 91 ans 10% 90%

En cas d’usufruit à durée fixe, celui-ci est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans (sans pouvoir excéder toutefois la valeur de l’usufruit viager).

L’usufruit constitué au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à trente ans (sa valeur maximale est donc de 69 %).

Zoom sur l’usufruit locatif intermédiaire (en 2022)

Des loyers plafonnés

Dans le cadre d’un usufruit locatif intermédiaire, le bailleur est tenu de louer à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds règlementés en logements intermédiaires, soit 94 187 € (1) de revenus annuels nets, à la différence de l’usufruit locatif social, dédié à la location de logements sociaux. Une aubaine pour les locataires, actifs des classes moyennes et possédant des revenus insuffisants pour acquérir un bien sur le marché immobilier privé, mais n’étant pas éligibles au logement social.

Durée et conditions de sortie

En usufruit locatif intermédiaire, le bailleur détient l’usufruit idéalement pour une durée de 16 ans, pouvant aller jusqu’à 20 ans. S’il récupère l’usufruit après la 16ème année, le nu-propriétaire a le choix entre :

  • Céder son bien à tout acquéreur
  • Conserver son bien et poursuivre la location avec l’obligation de louer à des niveaux de loyers intermédiaires jusqu’à la 20ème année

Bonus

Tout investisseur bénéficie par ailleurs d’une exonération supplémentaire de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) à compter de la fin de la période de démembrement, jusqu’à la 20ème année.

(1) Pour un couple et deux enfants à Paris en logement intermédiaire, contre 73 941€ en logement social - Source: Actionlogement.fr, février 2022

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