Stratégie d'investissement
La stratégie d’investissement du fonds vise à proposer la performance d’un portefeuille d’immobilier commercial diversifié situé en France et constitué principalement :
- d’immeubles construits, en construction ou à construire,
- détenus en pleine propriété, ou en indivision ou en copropriété,
- de terrains ou de droits sur des terrains, éventuellement par le biais de baux emphytéotiques ou de conventions d’occupation temporaire de toute nature, pour y édifier des immeubles.
La poche immobilière du fonds représentera 80 à 99,6 % de l’actif net de la SPPPICAV.
Les actifs immobiliers n’ont pas vocation à être régulièrement arbitrés : la détention des actifs immobiliers est à long terme.
Il n’est pas créé de poche financière.
Les actifs sont sélectionnés et acquis après analyse de :
- La zone commerciale (trafic, dynamisme, croissance)
- La zone de chalandise
- L’environnement et la concurrence
- L’implantation d’enseignes nationales et le taux de rotation des locataires
- Métriques locatives (loyers/m2 en fonction de la typologie de bâtiment et de commerce)
- Taux d’effort
- La vacance locative structurelle
Les acquisitions se font à hauteur de:
- 67% environ par emprunt bancaire amortissable sur 15 ans (pour un levier maximum
autorisé de 75%).
- 33% par fonds propres.
Objectif de gestion:
Le business plan prévoit un doublement du capital investi en 8 ans et un triplement du capital investi en 15 ans (horizon de placement recommandé) avec les hypothèses suivantes :
- Taux de rendement cible net de tous frais et commissions : 6,50 %
- Pas de plus-values sur les actifs immobiliers.
- Un taux moyen de la dette bancaire à 15 ans inférieur à 2%.
- Une indexation des loyers commerciaux à hauteur de 0,75% par an