Dans le cadre d’un contrat multisupports, il est possible d’acquérir des parts de fonds immobiliers non cotés. De quoi diversifier et augmenter le potentiel de rendement de son épargne.
La « pierre papier » gagne du terrain dans l’assurance vie. Selon les données publiées le 15 octobre 2021 par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), près d’un tiers (31%) de la collecte annuelle des fonds immobiliers non cotés est désormais réalisé via le placement préféré des Français.
Les souscripteurs ont, en effet, la possibilité d’investir dans l’immobilier indirect dans le cadre d’un contrat d’assurance vie multisupports. Ils peuvent souscrire, à côté du fonds en euros, une ou des unités de compte (UC) qui intègrent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et/ou de sociétés civiles immobilières (SCI).
De la « pierre » à moindre coût et sans souci de gestion
Les SCPI sont des sociétés de gestion qui achètent, entretiennent et gèrent un parc immobilier locatif pour le compte de leurs associés. Les OPCI doivent investir au minimum 60% de leur portefeuille dans l’immobilier directement ou indirectement (via des sociétés) et posséder une poche de liquidités d’au moins 5%. Les SCI peuvent, elles, contenir des parts de SCPI, d’OPCI, de sociétés foncières cotées, voire des produits immobiliers dérivés.
Dans tous les cas, ces fonds permettent d’investir dans l’immobilier à moindre coût (une part vaut quelques centaines ou quelques milliers d’euros seulement). L’épargnant n’a pas à s’occuper de la gestion avec les locataires. Enfin, la « pierre papier » porte essentiellement sur l’immobilier professionnel (bureaux, entrepôts, centres commerciaux, cliniques, maisons de retraite…), un marché peu accessible aux particuliers et qui offre des loyers généralement supérieurs à l’immobilier résidentiel.
Un moyen de doper potentiellement le rendement de son contrat
D’ailleurs, toujours d’après l’Aspim, les SCPI ont délivré une performance moyenne de 4,18% en 2020. À titre de comparaison, les fonds euros ont servi un rendement moyen de 1,3% l’an dernier. Mettre de l’immobilier dans son assurance vie constitue donc une solution pour accroître potentiellement la rémunération de son contrat.
Attention toutefois : contrairement aux fonds en euros, les unités de compte immobilières n’offrent pas de garantie sur le capital, au même titre que les UC investies dans des fonds actions, des fonds monétaires, des fonds obligataires, des fonds diversifiés, des fonds indiciels (indexés sur un indice) ou des fonds de « private equity » (entreprises non cotées). En cas de moins-values du fonds immobilier, c’est l’assuré et non l’assureur qui enregistre la perte.
Un avantage fiscal et une grande liquidité
Souscrire des parts de SCPI, d’OPCI ou de SCI via des unités de compte présente des avantages par rapport à une acquisition en direct auprès d’un site Internet dédié, d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou d’une banque. Si le contrat d’assurance vie a été ouvert depuis plus de huit ans, les plus-values issues des rachats ne sont pas imposées à hauteur de 4.600 euros par an si le souscripteur est célibataire ou de 9.200 euros par an s’il est marié ou pacsé.
En outre, l’assureur assure la liquidité du placement. À la suite d’un rachat, il avance le prix de cession des parts des SCPI, OPCI ou SCI au souscripteur, à charge ensuite à l’assureur de vendre réellement les parts. Ce dernier point est important, sachant qu’il n’est pas toujours facile de céder des fonds immobiliers non cotés sur le marché secondaire (c’est-à-dire de revente).
Comme souvent, ces atouts ont un coût : les parts d’immobilier « papier » logées dans des UC supportent des frais plus élevés que les parts détenues en direct, ce qui réduit leur rendement.
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