Définition OPCI

Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif dans l'Immobilier. Les OPCI ont été créés pour remplacer les SCPI par le décret n°2006-1452 du 6 décembre 2006.

Les OPCI auront comme avantage d'être débarrassés des contraintes de son ancêtre, à savoir le manque de liquidité et une fiscalité parfois dissuasive.
Les OPCI permettent à la France de se doter d'un outil performant, capable de concurrencer les fonds européens et Américains.

Principales caractéristiques

Un fonctionnement inspiré des SCPI à capital variable

• Souscription et rachat possible sans contrepartie.
• Valorisation sur la base de l'actif net.
• Pas de droit d'enregistrement.

Deux formes juridiques avec une fiscalité différente

• Les «Fonds de Placement Immobilier» (FPI), Société anonyme à capital variable (sur le modèle des SICAV) soumise au régime fiscal des revenus fonciers et des plus-values immobilières.
• Les «Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable» (SPPICV), Copropriétés de valeurs mobilières (sur le modèle des FCP) soumise à la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions au régime des valeurs mobilières.

Avec des améliorations sensibles

• Liquidité améliorée, l'actif étant composé au moins de 10% de liquidités et 60% d'actifs immobiliers.
• Pour les SPPICV, 9% de l'actif total pourra être investi dans des parts de sociétés foncières cotées.
• Fiscalité adaptée à chaque type de clients.
• Un agrément et le contrôle de l'AMF.
• Suppression du droit d'enregistrement sur cessions de parts.
• Les gérants pourront investir aux maximum 30% sur une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligation, actions, OPCVM,…) ou rester sur des actifs immobiliers.
• Arbitrages facilités.
• Investissement en France mais aussi à l'étranger.
• Possibilité de recourir à l'endettement à concurrence de 50% des actifs immobiliers et de 10% pour les autres classes d'actifs. Ce qui permet de déduire les intérêts d'emprunt.
• Continuité des règles de fonctionnement allégées des produits fiscaux (Robien, Malraux,…).

Mais des contraintes nouvelles intéressantes risquent de se révéler coûteuses

• Obligation d'avoir un dépositaire, indépendant de la société de gestion.
• Inventaire semestriel sous la responsabilité du dépositaire.
• Obligation d'avoir 2 experts immobiliers avec des interventions trimestrielles.

Objectif d'un OPCI

• Constitution et transmission d'un patrimoine sans disposer de capitaux élevés.
• Recherche de plus-values ou de revenus immédiat ou différés (par exemple pour la retraite).
• Possibilité d’investir des sommes modestes.
• Liquidité du produit en comparaison à un bien détenu en direct.
• Les associés ne supportent pas les contraintes de l’immobilier classique (administratif, gestion des locataires, taxes,…).
• Diversification et mutualisation des risques.
• Professionnalisme.
• Transparence de l'OPCI. Elles sont contrôlées et soumises au visa de l’AMF. (Lettre trimestrielle).
• Les OPCI ont obligation d’investir les souscriptions nouvelles dans 6 mois.

Site de référence : www.opci-aspim.com

(1) Les gérants pourront investir au maximum 30% sur une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM,...) ou rester sur des actifs immobiliers.