Les SCPI sont fiscalement transparentes
Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.
Fiscalités des revenus
Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).
Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :
- le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition (hors charges) dont les revenus des SCPI.
- les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI fiscales.
- le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue
En conclusion, les personnes qui détiennent que des parts de SCPI sont donc exclus de ce régime.
Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.
Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.
Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.
Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...
Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215
2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.
| Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€ soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€ |
Souscription DF pour 50K€ soit à 54% = 27K€ |
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| N | N+1 | N+2 | N+3 | N+4 | Total | N | N+1 | |
| Revenues fonciers existants |
20 K€ | 20 K€ | 20 K€ | 20 K€ | 20 K€ | 86.6 K€ | 15 K€ | 15 K€ |
| Travaux déductibles (50% en N et N+1) |
-54 K€ | -54 K€ | 0€ | 0€ | 0€ | 108 K€ | 13.5 K€ | 13.5 K€ |
| Imputation déficit antérieur | -20 K€ | -20 K€ | -6.6 K€ | |||||
| Déficit Foncier Total | -34 K€ | -34 K€ | +1.5 K€ | +1.5 K€ | ||||
| Imputable sur Revenu global | -10.7 K€ | -10.7 K€ | 0€ | 0€ | 13.4 K€ | 21.4 K€ | ||
| Déficit foncier imputable sur 10 ans |
-23.3 K€ | -23.3 K€ | ||||||
| Déficit foncier reportable cumulée |
-23.3 K€ | -46.6 K€ | 26.6 K€ | 6.6 K€ | 0€ | |||
| Economie fiscal IR (TMI 45% sur RevF + DF) |
13 815€ | 13 815€ | 9 K€ | 9 k€ | 2 970€ | 48 600€ | 6 075€ | 6 075€ |
| Economie fiscal PS (15.5%) CSG - CRDS - RSA |
3 100€ | 3 100€ | 3 100€ | 3 100€ | 1 023€ | 13 423€ | 2 092.5€ | 2 092.5€ |
| Economie fiscale total | 12 100€ | 12 100€ | 12 100€ | 12 100€ | 3 993€ | 62 023€ | 8 167.5€ | 8 167.5€ |
Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas
Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.
Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires
Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.
Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.
Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :
| Abattement pour une détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Jusqu'à 5 ans | 0% | 0% |
| de 6 à 21 ans | 6% par an, soit 96% | 1.65% par an soit 26.40% |
| la 22 ème année | 4% par an, soit 4% | 1.60% par an soit 1.60% |
| de 23 à 30 ans | exonéré | 9% par an soit 72% |
| Au delà | exonéré | exonéré |
Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.
SCPI et IFI
Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.
La loi de finance de 2023 : Elle met fin à un avantage en matiède d'IFI en cas de détention indirecte. Désormais les dettes contractées par la société détentrice des biens entrant dans le champs de l'IFI et qui ne sont pas afférentes à ces actifs imposables ne sont plus prises en compte pour la valorisation des parts et actions détentrice de patrimoine immobilier taxable à l'IFI.
Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/