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Objectifs |
Réponses apportées |
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Acquérir des parts de SCPI permet :
Acquérir des parts de SCPI par le biais d'une société soumise à l'IS permet
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1.Environnement - État des lieux
Les revenus immobiliers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. À cette imposition s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Lorsque les biens sont détenus par une société civile semi-transparente soumise à l'impôt sur le revenu, les associés sont imposés comme s'ils percevaient directement les revenus même si ceux-ci sont conservés par la société.
Les contribuables qui disposent d'importants revenus par ailleurs sont donc très fortement fiscalisés.
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Fiscalité des revenus fonciers |
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Montant des revenus nets de charges |
10 000 € |
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Impôt sur le revenu (TMI 41 %) |
4 100 € |
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Prélèvements sociaux |
1 720 € |
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CSG déductible n+1 |
Mémoire |
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Coût fiscal total |
5 820 € |
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Taux imposition |
58,20 % |
Détenir des actifs dans une société soumise à l'IS permet de bénéficier d'une fiscalité à taux réduit au sein de la société (15 % jusqu'à 38 120 €), les associés n'étant imposés personnellement qu'en cas de distribution des résultats.
2.Avantages et inconvénients de la stratégie
2.1.D'un point de vue économique et juridique
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Avantages |
Inconvénients |
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Placement souple et accessible même avec de faibles montants, donc possibilité de diversifier les supports. |
Stratégie de long terme. |
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Accès au marché de l'immobilier d'entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l'habitation. |
Aucune garantie en capital ni en en rendement. |
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Mutualisation des risques grâce au nombre et à la variété des biens détenus par les SCPI (pluralité géographique, sectorielle et locative). |
Placement soumis aux fluctuations du marché immobilier. |
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Diversification du patrimoine de l'investisseur. |
Faible liquidité des parts de SCPI. |
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Libre organisation des pouvoirs de gestion dans les statuts. |
Frais relatifs à la détention de parts de SCPI élevés. |
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Possibilité d'obtenir des revenus en fonction de ses besoins, réguliers ou non. |
Frais de constitution et de fonctionnement de la société IS, frais de dissolution le cas échéant. |
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Possibilité de transmettre les parts sociales manière échelonnée tout en conservant le contrôle de la société. |
Responsabilité indéfinie des associés sur le passif social à concurrence de leur quote-part dans le capital. |
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Possibilité de consentir une donation-partage des parts sociales et de lotir tous les présomptifs héritiers. |
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Possibilité de démembrer les parts sociales et de les transmettre en conservant les revenus. |
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2.2.D'un point de vue fiscal
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Avantages |
Inconvénients |
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Imposition des revenus à taux réduit :
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En cas de distribution, la double taxation est pénalisante : impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu (PFU au taux de 12,8 % ou barème progressif sur option globale) et prélèvements sociaux chez l'associé. |
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Pas d'imposition chez les associés lors des remboursements partiels de leur compte courant. |
Irrévocabilité de l'option à l'impôt sur les sociétés après un délai de 5 ans. |
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Pas d'imposition chez les associés en l'absence de distribution. |
Pas de défiscalisation possible ni de remontée de déficit chez les associés personnes physiques. |
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Maîtrise de la distribution des revenus et augmentation des effets du plafonnement de l'IFI. |
Intérêts d'emprunt contractés par les associés pour acquérir les parts de la SCI non déductibles de leurs revenus personnels |
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Réintégration dans le prix de revient des parts de SCPI des résultats imposés mais non perçus par la société IS (jurisprudence Quemener). |
Obligations comptables et déclaratives au niveau de la société. |
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Valorisation des parts données pour les DMTG en tenant compte du passif social. |
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Possibilité de procéder à des donations échelonnées et donc de profiter à plein des abattements renouvelés tous les 15 ans. |
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Transmission automatique et sans fiscalité des bénéfices affectés en réserves au(x) nu(s)-propriétaire(s). |
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3.Principes
3.1.Présentation de la stratégie
L'opération consiste à apporter des liquidités à une société civile spécialement constituée à cet effet et qui va elle-même investir dans des parts de SCPI.
La quote-part de revenus imposable au niveau de la société civile en sa qualité d'associée de la SCPI sera soumise à l'impôt sur les sociétés, quelle que soit la nature des revenus en question.
Seuls les bénéfices effectivement distribués par la société civile feront l'objet d'une fiscalité chez ses associés, lesquels ont le choix de procéder ou non à une distribution.
S'ils le désirent, les associés pourront appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursement de leurs comptes courants d'associés.
Les parts de la société civile peuvent être données en nue-propriété aux enfants à moindre coût fiscal dès lors que la société est fortement endettée du fait de l'existence des comptes courants d'associés.
Conseil Fidroit
Si le client dispose déjà d'une société à l'IS, il est conseillé de créer une nouvelle structure afin de bénéficier à nouveau de l'IS à taux réduit (15 % jusqu'à 38 120 € de résultat annuel). Cet avantage, soit 7 000 € environ par an, apparaît comme supérieur à l'inconvénient du coût de constitution et de gestion d'une nouvelle société.
3.2. À qui proposer cette stratégie ?
Personnes fortement imposées
Ce dispositif s'adresse à des personnes fortement fiscalisées :
- Les revenus provenant de la SCPI sont imposés à taux réduit au niveau de la société et les associés ne sont personnellement imposables qu'en cas de distribution effective de ces résultats.
- L'utilisation d'une société soumise à l'IS permet de capitaliser les revenus de la SCPI sans aucune fiscalité supplémentaire.
En ce qui concerne les contribuables soumis à l'IFI : Les parts de SCPI sont des actifs qui entrent dans la base d'imposition de l'IFI à concurrence de leur fraction représentative d'actifs immobiliers. De plus, il n'est pas possible de tenir compte des comptes courants ayant servi à acquérir des actifs imposables pour déterminer la fraction de la valeur des parts sociales à déclarer. Pour en savoir plus voir IFI : Principes, calcul
Il faut noter néanmoins que la diminution des revenus taxables chez l'investisseur peut lui permettre de bénéficier du plafonnement de l'IFI par les revenus si les conditions sont remplies par ailleurs.
Pour en savoir plus voir IFI : Plafonnement en fonction des revenus (CGI. art. 979)
Conseil Fidroit
Si le contribuable est soumis à l'IFI et qu'il ne peut pas bénéficier des effets du plafonnement, il est conseillé de choisir d'investir sur un autre type d'actif dans la société IS (valeurs mobilières, contrat de capitalisation, etc.)
Investissement sur le long terme
Ce type de stratégie s'adresse aux personnes ayant un horizon d'investissement à long terme et/ou ayant un objectif de transmission.
Impact du prélèvement à la source - passage à l'IS en 2019
Les conséquences du passage en société à l'IS sont différentes selon que les BIC, BNC ou BA de 2018 sont qualifiés de revenus courants ou exceptionnels.
Voir notre question / réponse : Faut-il passer à l’IS en 2019 ?
3.3.Mise en place
Première étape : la constitution de la société
Le choix de la forme sociale
La seule exigence est que la société soit soumise à l'IS. Le recours à une société civile est plus simple et plus économique.
Il pourra s'agir d'une société civile immobilière ou d'une société civile dite "patrimoniale" si des placements financiers sont également envisagés.
Caractéristiques de la société et rédaction des statuts
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Nombre d'associés |
Au minimum 2 |
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Capital social |
Faible |
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Objet social |
Il doit être suffisamment large afin de ne pas limiter les actes et opérations susceptibles d'être réalisés en cours de vie sociale, notamment l'acquisition, la détention, la gestion et la cession possible de tous biens ou droits réels portant sur des actifs immobiliers ou financiers. |
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Nomination du gérant |
Le gérant peut être désigné dans les statuts ou dans une assemblée générale concomitante. Conseil Fidroit Il est possible de désigner immédiatement un co-gérant ou un gérant successif pour que cette personne puisse conserver une autonomie de gestion au sein de la société après décès du premier gérant. |
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Pouvoirs du gérant |
Les statuts peuvent prévoir que le gérant sera libre d'arbitrer et de céder les actifs sociaux sans avoir à solliciter l'accord de la collectivité des associés. |
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Choix du régime fiscal |
La société civile peut opter dès sa constitution pour l'impôt sur les sociétés. Attention : Pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018, l’option à l’IS peut être révoquée pendant 5 ans. Passé ce délais de 5 ans, l'option devient irrévocable. |
Pour en savoir plus, voir SC : Constitution.
Coût et formalités de constitution
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Rédaction des statuts |
Acte sous seing privé ou notarié |
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Enregistrement |
Pas nécessaire en présence uniquement d'apports en numéraire |
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Publicité dans un journal d'annonces légales |
Environ 250 € |
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Coût au Greffe |
74,10 € |
Deuxième étape : Acquisition des parts de SCPI par la société
La société va acquérir des parts de SCPI de rendement qu'elle va financer :
- soit au moyen des fonds apportés par ses associés en compte courant. La société aura alors une dette en faveur de ses associés.
- soit au moyen de fonds empruntés auprès d'un établissement bancaire.
Pour en savoir plus sur les modalités d'acquisition de parts de SCPI et sur les coûts, voir Investir dans des SCPI de rendement.
Conseil Fidroit
Une diversification sur plusieurs types de SCPI est conseillée pour diluer le risque attaché à ce type d'investissement.
Attention : L'investissement ne doit pas porter sur des SCPI fiscales de type SPCI Pinel, Malraux ou Monuments historiques car la société IS ne pourra pas bénéficier des dispositifs de défiscalisation et leur rendement est en général plus faible que celui des SCPI de rendements classiques.
3.4.Une fiscalité des revenus et des plus-values optimisée
Fiscalité des revenus et plus-values au sein de la société
Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes : le résultat est directement imposable entre les mains des investisseurs au prorata des parts détenues dans le capital.
La détention de parts de SCPI par une société civile à l'IS présente certaines spécificités.
Revenus versés par la SCPI
La SCPI doit déterminer le résultat distribué à ses associés personnes morales soumises à l'IS en appliquant les règles des BIC (CGI. art. 238 bis K).
Sont déductibles :
- les frais d'acquisition (sauf si la société fait le choix d'intégrer le montant de ces frais au prix, ce qui ne présente aucun intérêt dès lors que les parts de SCPI ne sont pas amortissable – voir infra)
- les intérêts d'emprunt souscrit par la SCI.
Attention : Aucun amortissement n'est constaté (la société à l'IS ne comptabilise aucun amortissement sur les parts de SCPI qu'elle détient ni sur les immeubles détenus par la SCPI).
Conseil Fidroit : détention de parts de SCPI en usufruit
Les sociétés à l’IS qui détiennent des titres de SCPI en usufruit (viager ou à durée fixe) peuvent amortir cet usufruit et les frais d'acquisition s'ils sont intégrés au prix d'acquisition (en fonction de sa durée connue ou estimée lorsque l’usufruit est viager). (en fonction de sa durée connue ou estimée lorsque l’usufruit est viager). En effet, l’usufruit est un droit dont l’usage est, par définition, limité dans le temps. L’usufruit est par nature amortissable, peu importe l’actif sur lequel il porte.
C’est alors la totalité du droit d’usufruit sur les titres de SCPI (correspondant aux constructions et aux terrains) qui peut être amorti.
À noter : La société à l’IS titulaire de parts de SCPI peut passer des provisions pour dépréciation si la valeur de ces titres diminue (mais ces provisions peuvent être reprises au cours des exercices suivantes).
Ces revenus sont imposés au sein de la société au taux de l’IS :
- 15 % pour la fraction de bénéfice inférieure à 38 120 €
- 28 % pour la fraction de bénéfice comprise entre 38 120 € et 500 000 €
- 31 % pour la fraction de bénéfice au-delà de 500 000 €
À noter : Le taux normal de l'IS va diminuer de 31 % jusqu'à 25 % en 2022.
Plus-values versées par la SCPI (cession des immeubles par la SCPI)
Rappel concernant les personnes physiques : Les personnes physiques percevant des plus-values suite à la cession d’immeubles par la SCPI sont imposables en plus-values immobilières des particuliers (avec bénéfices des abattements pour durée de détention). La SCPI retient à la source l’impôt de plus-value et les prélèvements sociaux pour le compte des personnes physiques (l’impôt de plus-value est retenu et payé par le notaire).
La quote-part de plus-value revenant aux associés personnes morales est taxée au sein de la société IS : la plus-value est réintégrée au bénéfice imposable et taxée en plus-value à court terme au taux de l’IS sans abattement pour durée de détention.
Afin de compenser la retenue de l’impôt de plus-value et des prélèvements sociaux acquittés par la SCPI pour le compte des personnes physiques, la SCPI verse un montant équivalent à cette retenue aux associés personnes morales sous la forme d'une distribution de revenu.
Exemple :
Une SCPI cède un immeuble en constatant une plus-value de 10 € par part selon les règles des plus-values immobilières des particuliers.
La SCPI acquitte un impôt de plus-value de 2,7 € par part pour le compte de ses associés personnes physiques (impôt retenu à la source par le notaire).
La SCPI reverse une somme équivalente (2,7 €), en tant que distribution, à ses associés personnes morales afin de compenser l’impôt payé par la SCPI pour le compte de ses associés personnes physiques.
La société ayant payé un impôt sur un revenu qu'elle n'a pas appréhendé égal à la plus-value imposable diminué de la distribution faite par la SCPI), elle pourra majorer le prix d'acquisition des parts de la SCPI d'autant (application de la jurisprudence Quemener).
Cession des parts de SCPI par la société à l’IS : La société à l'IS ne comptabilise aucun amortissement sur les parts de SCPI qu'elle détient ni sur les immeubles détenus par la SCPI. Ainsi la plus-value est calculée en fonction du prix d'acquisition des parts (non amorties) et du prix de cession.
À noter : Le prix d’acquisition des parts de SCPI est retraité conformément à la jurisprudence Quemener et donc majoré des bénéfices imposés mais non perçus par la société (notamment les plus-values de cession d'immeuble constatées par la SCPI, voir supra) ce qui va diminuer le montant de la plus-value imposable (voir supra).
Pour en savoir plus voir :
- Quelles sont les conséquences en cas de détention de parts de SCPI par une société à l'IS ?
- Impôt sur les sociétés (IS)
Fiscalité des liquidités appréhendées par les associés
Les associés peuvent appréhender la trésorerie de la société de trois façons :
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Procédure |
Limite maximale |
Fiscalité chez l'associé |
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Retrait en compte courant |
Montant du compte courant de l'associé. |
Aucune. |
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Distribution de dividendes |
Montant du résultat augmenté des réserves. |
Prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8 % sur le montant brut ou imposition au barème progressif après abattement de 40 % sur option globale Pour en savoir plus voir IR - RCM : Dividendes et autres distributions (à compter du 1er janvier 2018) |
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Réduction de capital par rachat de titres |
Valeur vénale des titres. |
Fiscalité des distributions ou des plus-values mobilières. Pour en savoir plus voir Réduction de capital par rachat de titres (sociétés à l'IS) |
3.5.Situation au regard de l'IFI
Valeurs à retenir pour l'IFI : Seront soumises à l'IFI uniquement les parts sociales qui sont retenues pour leur valeur vénale, c’est-à-dire en tenant compte du passif social, exception faite :
- des comptes courants du redevable ou détenus par un autre membre du foyer fiscal,
- des dettes contractées par la société pour acquérir des actifs immobiliers auprès du contribuable,
- des prêts familiaux,
À hauteur de leur fraction représentative des actifs immobiliers qu'elles détiennent.
Pour en savoir plus sur les méthodes d'évaluation voir Évaluation des titres de sociétés non cotées : rappels et précisions (CE 21/10/2016 - Cass. com. 20/09/2016)
À noter : Une décote de 10 % peut être envisagée si les statuts prévoient une clause d'agrément pouvant affecter la liquidité des titres.
Pour en savoir plus voir Guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés.
Les comptes courants détenus par les associés ne seront plus taxables.
Pour en savoir plus voir :
- IFI : Principes, calcul
- Existe-t-il un intérêt à passer en société pour échapper à l’IFI ?
- Comment traiter les comptes courants d’associés dans l’IFI ?
Amplification des effets du plafonnement de l'IFI
Rappel du mécanisme du plafonnement : Le montant de l’imposition sur la fortune, augmenté des impôts et prélèvements sociaux dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, ne doit pas excéder 75 % du total de ces revenus mondiaux (avec certaines déductions limitées), en ce compris les revenus exonérés d’IR et les produits soumis à un prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France ou à l’étranger.
Seuls les revenus distribués par la société doivent être pris en compte pour le plafonnement. Les remboursements de compte courant constituent des remboursements de créance et ne sont pas assimilés à des revenus.
En l’absence de distribution, les résultats de la société n'ont pas à être pris en compte dans les revenus à retenir. Une mise en réserve de la totalité des résultats ou une distribution faible permettent de diminuer le montant des revenus à comptabiliser dans le calcul du plafonnement et d'augmenter les effets de celui-ci.
Pour en savoir plus voir IFI : Plafonnement en fonction des revenus (CGI. art. 979)
Attention : Le plafonnement de l'IFI en 2019 sera, a priori, sans effet lorsque le redevable perçoit exclusivement des revenus courants en 2018 (revenus totalement gommés par le CIMR).
3.6.Les avantages en matière de transmission
Avantages sur le plan civil voir :
- Pourquoi constituer une SCI ?
- Comparatif : Indivision - SCI
- Société civile pour transmettre aux enfants
Avantages fiscaux : La présence d'un compte courant ou d'une autre source d'endettement permet de diminuer la valeur des parts soumise aux droits de mutation à titre gratuit (capital faible).
L'accroissement de la valeur des parts constaté au fil du temps en raison du remboursement du compte courant d'associé ou du remboursement de l'emprunt sera transmis aux enfants sans droit de mutation supplémentaire.
Attention : La valeur résiduelle du compte courant d'associé doit être comprise dans l'actif successoral taxable en cas de décès de son titulaire. Il est donc nécessaire de l'apurer dès lors que la société dispose de trésorerie. De la même façon, l'affectation en réserve de tout ou partie des résultats de la société va venir accroître la valeur des parts qui auront été transmises sans générer de droit de mutation supplémentaire.
Attention : En cas de cession des titres par les donataires, le prix d'acquisition des parts cédées sera celui retenu dans l'acte de donation. La plus-value taxable sera donc élevée.
4. Points pratiques
4.1. Sur la gestion comptable de la société
Dans une société soumise à l'IS, la tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire .
Il est donc nécessaire d'établir chaque année :
- un bilan
- un compte de résultat
- et une annexe destinée à compléter les informations données par le bilan et le compte de résultat.
Rappel : Une comptabilité commerciale est une comptabilité d'engagements basée sur les créances acquises et les dettes certaines c'est dire que doivent être comptabilisés les produits et les charges concernant l'exercice comptable, sans se limiter aux seuls encaissements ou décaissements. Les comptes doivent être approuvés chaque année par l'assemblée générale des associés.
À noter : Une SCI n'étant pas une société commerciale, elle n'a pas à publier ses comptes annuellement.
Pour en savoir plus sur les obligations comptables des SCI voir SC : Suivi et gestion comptable.
4.2. Sur la gestion des comptes courants
Principes : Le compte courant d'associé est une créance de l'associé envers la société. Son montant correspond aux avances faites par celui-ci à la société.
Exemples :
- apport de liquidités pour financer l'investissement réalisé par la société
- paiement des mensualités d'emprunt au lieu et place de la société.
Le compte courant constitue un passif social qui sera pris en compte pour déterminer la valeur des parts sociales pour le calcul des droits de donation.
Attention : Pour déterminer la fraction de la valeur des parts sociales soumise à l'IFI, les comptes courants d’associés ayant servi à financer un immeuble ou des droits immobiliers et constitués après le 1er janvier 2018 ne sont en principes pas déductibles. Pour en savoir plus voir Comment traiter les comptes courants d’associés dans l’IFI ?
Rémunération du compte courant : Les associés peuvent décider de rémunérer ou non les comptes courants.
Les intérêts versés par la société sont déductibles de son résultat si certaines conditions sont respectées (libération du capital, taux plafond de rémunération) et sont imposés chez les associés personnes physiques comme des revenus de capitaux mobiliers obligatoirement soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec au préalable un assujettissement à un acompte de 24 % sauf exception.
Pour en savoir plus voir IR - RCM : Produits des placements à revenu fixe (à compter du 1er janvier 2018).
Remboursement : Sauf convention contraire, l'associé qui a avancé des fonds à la société peut en demander le remboursement à tout moment, à condition que cette demande ne soit pas abusive.
Conseil Fidroit
Il est conseillé de conclure une convention écrite afin d'encadrer les modalités de remboursement de chaque compte courant d'associé (délai de préavis pour demander un remboursement, limitation de montant, possibilités de refus par la société, etc.).
Sort du compte courant en cas de transmission des parts : La transmission des parts, à titre gratuit ou à titre onéreux, n'emporte pas par défaut la transmission du compte courant. Celle-ci nécessite une disposition expresse. Pour en savoir plus voir SC : Compte courant.
4.3. Sur les obligations déclaratives et le paiement de l'impôt sur les sociétés
Les sociétés civiles passibles de l'IS doivent fournir une déclaration de résultat détaillée et ses annexes dans les trois mois de la clôture de chaque exercice.
L'impôt doit être calculé par la société elle-même et versé lors du dépôt de la déclaration. Ce système de versement spontané comporte le versement de quatre acomptes trimestriels, puis à la fin de l'exercice la liquidation de l'impôt réellement dû et le versement du solde correspondant. Pour en savoir plus voir Impôt sur les sociétés (IS).
Source Fidroit et dernière mise à jour le 02 janvier 2019
