1 - SCPI «Pinel»
La loi Pinel succède en 2015 à la loi Duflot qui elle-même avait remplacé la loi Scellier. Cette loi permet pour les investissmeent réalisés depuis le 1er septembre 2014, d'investir dans limmobilier d'habitation.
Ces SCPI prennent l'engagement de louer les logements pendant 9 ans à usage de résidence principale en respectant des plafonds de loyers fixés chaque année par décrêt, et ce, distinctement pour chaque logement. L'associé doit conserver la totalité de ses parts pendant la période d'engagement de la société pour bénéficier des avantages fiscaux.
La réduction d'impôt (article 199 novovicies du CGI) est applicable sur le prix de revient, dans la limite d'un montant d'investissement de 300 000€. Cette réduction de 21% sera étalée sur 12 ans dans le cadre d'un SCPI. Il est à noter qu'un investissement peut être réalisé chaque année.
Hors cadre SCPI le propriéaire investisseur peut choisir entre 3 périodes d'étalement de la réduction d'impôt :
- 2% par an pendant les 6 premières années, soit 12% sur 6 ans
- 2% par an pendant la 1ère prolongation de 3 ans, soit 18% sur 9 ans
- 1% par an pendant la 2ème prolongation de 3 ans, soit 21% sur 12 ans
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).
La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
Cas du Pinel Outre-Mer :
La réduction maximale est portée à 32% et l'invesissement rentre dans le deuxième plafond des niches fiscales de 18000€
Conditions à respecter
- Location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans
- Possibilité de louer au sein du cercle familial depuis de 1er janvier 2015
- La première location doit intervenir dans les 12 mois de l'achèvement des travaux.
- Il est interdit de cumuler sur un même logement l'avantage fiscal du Scellier avec les dispositifs suivants: Borloo, Robien, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments Historiques.
- Aucun démembrement de propriété n'est autorisé pendant la période de l'avantage fiscal.
- Des plafonds de loyer sont à respecter en fonction des zones définies (logement par logement)
2 - SCPI «Malraux»
Le patrimoine de ces SCPI est constitué d'immeubles d'habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés et loués à des particuliers.
La réduction d'impôt offerte en contre-partie d'une souscription de parts de SCPI Malraux est de 22% si l'immeuble se trouve en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ou de 30% s'il s'agit d'un secteur sauvegardé ou que l'immeuble est dans un quartier ancien dégradé.
Base de calcul de la réduction
La base de calcul retenue est le montant de la souscription affecté aux dépenses éligibles à la réduction, dans une limite de souscription de 100.000€.
Dépenses éligibles
- Dépenses de réparation et d'entretien
- Dépenses d'amélioration pour les locaux d'habitation (à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction et agrandissement).
- Dépenses d'amélioration pour les locaux professionnels pour protéger les locaux de l'effet de l'amiante ou faciliter l'accueil des handicapés (à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction et agrandissement).
Le prix d'acquisition pur ne rentre donc pas dans l'assiette de la réduction d'impôt.
Engagements de la SCPI et de l'associé
- Location pendant 9 ans, non meublé et à usage d'habitation. Il est interdit de louer à un associé de la SCPI ou de son foyer fiscal, ascendant ou descendant.
- La location doit intervenir dans les 12 mois de l'achèvement des travaux.
- L'associé s'engage à conserver ses parts pendant toute la durée d'engagement de la SCPI.
- ... A la sortie. Lors de l’achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l’acquisition du bien s’en trouve réduit d’autant. En fin de vie, généralement 13 à 15 ans plus tard, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, et est imposable.
3 - SCPI "Monuments historiques"
Le principe est d'investir dans un immeuble classé monument historique en vue de sa rénovation.
Avantage fiscal
Les déficits fonciers résultants des travaux et charges liés à la rénovation de l'immeuble sont imputable sur le revenu global sans limitation (sur une durée de 1 à 3 ans).
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Exemple d'investissement (dans l'hypothèse d'une TMI à 40%)
Investissement de 250.000€ (Foncier 100.000€ / Travaux 150.000€) => Réduction d'impôt sur les travaux: les 150.000 € sont déductibles du revenu puis imposé au TMI soit 150.000 x 40% soit 60.000 € de réduction d'impôt.
Obligations à respecter
- L'immeuble doit être classé monument historique ou être inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques
- Engagement de conservation pendant 15 ans
4 - Autres SCPI dites «fiscales»
Il existe ou a existé d'autres SCPI fiscales. Dans tous les cas, elles avaient pour objectif de faire profiter de la loi correspondante. Comme aujourd'hui avec la Loi «Scellier». En générale, elles sont d'une durée déterminée. Et dans tous les cas, il faut se requérir de sa situation patrimoniale afin de vérifier l'utilité patrimoniale ou non.