Politique d’investissement de la SCPI
La SCPI a pour objectif la détention et la gestion d’un patrimoine d’immobilier composé principalement d’actifs de bureaux et/ou commerces et/ou d’entrepôts, et à titre accessoire d’autres typologies d’actifs (résidentiel, …). Les actifs sont situés essentiellement en Allemagne et à titre accessoire dans d’autres pays de la zone Euro.
La SCPI adopte une démarche flexible dans la sélection de ses actifs et peut faire évoluer son allocation dans les différents types d’actifs immobiliers en fonction des appréciations de marché. La décision d’investissement résulte d’une double approche :
- Une approche stratégique pour procéder à l’allocation du portefeuille : BNP Paribas REIM France détermine, sur la base de sa connaissance du marché et en s’appuyant sur les éléments de recherche, la typologie d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, …) et les zones à privilégier. Cette approche stratégique vise à ce que les actifs ne soient pas, à terme, concentrés dans une même ville ou une même typologie d’actif immobilier.
- Une approche tactique pour sélectionner les immeubles : BNP Paribas REIM France prend sa décision d’investissement notamment au regard des caractéristiques intrinsèques de l’immeuble visé et plus précisément de son positionnement dans son marché (étude des fondamentaux immobiliers et économiques de chaque marché local), de ses caractéristiques techniques et environnementales, de sa capacité à générer des revenus sur une longue période (via notamment l’étude de la solidité financière des locataires) et de son potentiel de valorisation (analyse du potentiel de développement de l’emplacement,…).
BNP Paribas REIM France peut s’appuyer sur des partenaires locaux pour prendre sa décision d’investissement. Les partenaires peuvent notamment faire partie de son groupe d’appartenance (BNP Paribas REIM Germany par exemple), étant précisé que les avis et conseils de ces partenaires ne lient pas la société de gestion.
Lors de la sélection de nouveaux investissements, la Société de Gestion tient compte d’un certain nombre de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et, à ce titre, examine les principaux risques de durabilité dans le secteur immobilier.
Une grille ESG développée en interne aide à l’évaluation des risques et opportunités ESG considérés comme substantiels.
Les actifs liquides, et les investissements dans d’autres fonds immobiliers gérés par des tiers ne sont pas encore couverts.
Une démarche ISR reconnue
Le 22 décembre 2021, la SCPI Opus Real a obtenu le « label ISR » et adopte une stratégie « Best in Progress » visant à l’amélioration des actifs détenus ou à acquérir dans les domaines environnemental, social et de gouvernance.
La Société de Gestion a la conviction qu’une démarche d’investissement socialement responsable (ISR) est source de performance dans le moyen et long terme.
L’objectif premier de la prise en compte des critères ESG dans la politique d’investissement de la SCPI sur la poche immobilière est d’améliorer la performance environnementale. Ainsi, les critères environnementaux sont pris en compte à hauteur de 60% dans l’évaluation des actifs. Aussi, la SCPI matérialise cet objectif en communiquant annuellement sur 2 indicateurs de performance relatifs à l’environnement.
L’indicateur de performance énergétique (kWhef/m²) démontrera l’objectif de mesurer et d’optimiser les consommations énergétiques des immeubles. L’indicateur d’émissions de gaz à effet de serre (kgCO2eq/m²) témoignera de l’amélioration des performances extra-financières des actifs immobiliers détenus pas la SCPI.
La SCPI s’est également fixée des objectifs sociaux tels que l’amélioration de la santé et du bien-être des occupants des actifs ou le développement de solutions de mobilité vertueuses pour desservir son patrimoine immobilier. Les critères relatifs à ces objectifs comptent pour 20% dans la notation des actifs immobiliers.
La SCPI matérialise la poursuite de ces objectifs en reportant dans son rapport annuel notamment :
- le nombre d’actifs à moins de 500 m d’un réseau ferré,
- le nombre d'actifs mettant à disposition des locataires des bornes de recharge pour véhicule électrique ramené sur le nombre total
d'actifs en patrimoine, et,
- le nombre d'actifs accessibles aux personnes à mobilité réduite ramené au nombre total d'actifs en patrimoine.
La SCPI a également des objectifs propres à la gouvernance. Ainsi, elle a en particulier pour objectif d’inclure des clauses ESG dans les contrats qui la lient avec les parties prenantes, comme les property managers. Aussi la SCPI tâche d’inclure ses locataires dans des initiatives vertueuses pour l’environnement ou la société. Les critères relatifs aux objectifs de gouvernance ont un poids de 20% dans la grille d’analyse ESG des actifs immobiliers. La SCPI matérialise la prise en compte de ces objectifs en reportant de manière annuelle le pourcentage de contrats avec les property manager ayant une clause ESG ainsi que le pourcentage de locataires engagés dans des projets relatifs à l’environnement ou à la société.
Au travers de critères ESG, la Société de Gestion décline sa démarche ISR dans toutes les étapes de la gestion d’un actif immobilier : dès son acquisition et tout au long de sa détention. La Société de Gestion a développé un outil d’analyse des actifs immobiliers au regard des 10 thèmes ESG suivants :
• L’efficacité énergétique / empreinte carbone,
• La pollution,
• La gestion de l'eau,
• La gestion des déchets,
• Les certifications et labels sociaux / environnementaux,
• La biodiversité,
• Le confort et le bien-être des occupants,
• La mobilité et l’accessibilité,
• La résilience du bâtiment,
• La responsabilité des parties prenantes : vendeur, property manager, locataires
Cet outil d’analyse, appelé « grille d’analyse ESG », permet de délivrer à chaque actif immobilier avant son acquisition, directement ou
indirectement, un score extra-financier compris entre 0 et 100. La notation délivrée est pondérée en fonction de critères:
- Environnementaux dans une proportion de 60%,
- Sociaux à hauteur de 20%,
- de Gouvernance à hauteur de 20%.
