Urban Pierre 4 (SCPI0220)

Bourse Direct Épargne vous conseille d'investir dans la SCPI Déficit Foncier  Urban Pierre 4 - Urban Premium

Fermé

Urban Pierre 4

Urban Premium

Nature du produit
SCPI fiscale SCPI Déficit Foncier
Visa Amf
n°17-30 du 08/08/2017
Frais de gestion TTC/TTI
10,00 %
Frais de souscription TTC/TTI
0,83 %
Capital
Fixe
Date de création
08/08/2017
Limite souscription
31/12/2018
Capitalisation
56691000.00 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

Le déficit foncier généré par les travaux est étalé sur 1 an. Le déficit foncier, généré par les travaux, est imputable chaque année sur les revenus fonciers existants puis dans la limite de 10 700 euros sur le revenu global. Ce déficit foncier est reportable sur 10 ans.

POLITIQUE D’INVESTISSEMENT :

L’objectif de la SCPI URBAN PIERRE N°4  est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles, ou parties d’immeuble à usage d’habitation, situés en centre-ville exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.

La SCPI a choisi de privilégier les métropoles régionales françaises, disposant notamment de dessertes TGV, bénéficiant d’un réel dynamisme économique et offrant des perspectives démographiques favorables.

Notre SCPI vise l’acquisition d’immeubles bourgeois  : immeubles de caractère, situés dans les quartiers vivants et commerçants des centres villes, principalement à usage d’habitation et disposant de commerces en rez-de-chaussée.

Cette politique d’investissement permet de s’inscrire dans le mouvement de reconquête des centres villes. Mouvement nourri à la fois par les politiques actives de la rénovation du bâti ancien et par le retour du commerce de proximité.

Par cette stratégie, vous constituez ainsi un patrimoine immobilier efficacement diversifié tant sur le plan géographique que sur la nature des actifs (habitations & commerces).

En l’absence probable d’un marché secondaire, l’investisseur doit être conscient de la nécessité de conserver ses parts pendant une durée de 16 ans  correspondant à la durée de vie de la société (15 ans) et à la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à un an.

3 MOTEURS DE PERFORMANCE

  1. Rendement locatif - Dividende (loyer réguliers)
    • Gestion proactive et interventionniste de l'administration des biens.
  2. Valorisation du Capital (qualité et création de valeur dans le temps)
    • Emplacement avec des immeubles d'habitation anciens à réhabiliter en centre-villes
    • Qualité avec des rénovations profondes, durables, et respectueuses des normes énergétique.
  3. Avantage fiscal
 

MECANISME de la SCPI DEFICIT FONCIER

Incidence du Prélèvement à la Source (P.A.S.) :

Une souscription d'une SCPI Déficit Foncier fera l'objet de façon dérogatoire et exceptionnelle que les dépenses de travaux supportés en 2018 seront imputable à hauteur de 100% en 2018 et 50% de ce même montant en 2019Exemples

La SCPI URBAN Pierre N°4 supportera la totalité des charges des travaux en 2018 afin de faire bénéficier à ses associés, en 2019, de l'imputation supplémentaire de 50% du montant des dépenses de travaux effectivement supportées lors de l'année 2018. Les souscripteur "2018" pourrons imputer la quote-part de travaux attachée à leur souscription a hauteur
  • de 54% du montant de la souscription en 2018
  • et 27% du montant de la souscription en 2019.
Exemples :      
Revenus fonciers 5 400€ 2 500€ 2 500€
Souscription
avec 54% de travaux
10 000€ 60 000€ 100 000€
Imputation année 2018 (B) - 5 400€ -32 400€ -54 000€
Revenu Foncier 2018 (D) 5400-5400
=0€
2500-32400+10700
Déficit reportable=-19 200€

2500-54000+10700

Déficite reportable =-40 800€ 

Imputation année 2019 (C)
(50% du montant N-1=27%)
- 2 700€ -16 200€ -27 000€
Revenu Foncier 2019 5400-2700
=2 700€
2500-19200-16200+10700
Déficit reportable=-22 200€
2500-40800-27000+10700
Déficit reportable =-54 600€
Cumul des travaux (E=C+D) 5400+2700
=8 100€
19200+16200
=35 400€
40800+27000
=67 800€
% travaux générant
un gain fiscal (E/souscription)
81% 59% 67.8%
Efficacité réelle 150% 109.2% 125.5%

Plus-Values Immobilière

Ainsi, dans l’hypothèse d’une souscription de 50 000€ (foncier 17000€ et frais 6000€), et d’une revente dans 15 ans de 44 000€, la plus-value éventuellement taxable lors de la revente des biens immobiliers serait de l’ordre, en l’état actuel du droit applicable, de 5 089 euros soit environ 10,18% du montant de la souscription initiale. 

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

A compter du 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) abroge et remplace l’impôt de solidarité sur la for-tune (ISF). Les parts de SCPI URBAN Pierre N°4 constituent un actif taxable au sens de l’IFI dans la mesure où l’article 965, 1° du CGI précise que l’IFI est exigible sur l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant, au 1er janvier de l’année d’imposition, au redevable et aux membres de son foyer fiscal.

Les étapes de votre investissement

Patrimoine de la SCPI :
NANTES (44) 20 Boulevard des Belges 26/12/2017 16 logements 704 m² et 113 m² de jardins et 11 m² de balcons 1 600 000 Rénovation en cours
FONTAINEBLEAU (77) 88 Rue Saint-Honoré 28/12/2017 16 logements 789 m² et 60 m² de jardins et 43 m² de mezzanines 1 770 000 Rénovation à venir
NIMES (30) 15 rue saint Castor 29/12/2017 9 logements 407 m² 550 000 Rénovation en cours
Distribution :
La SCPI URBAN PIERRE N°4 devrait commencer à percevoir des loyers qu’à partir du 4e trimestre 2019, après la mise en location des immeubles acquis au 4e trimestre 2017. Les potentiels acomptes sur dividendes pourraient être envisagés à compter du 2e semestre 2020.

Recommandations sur l'immobilier 
(dont SCPI-OPCI)

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition (hors charges) dont les revenus des SCPI.
  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI fiscales. 
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

En conclusion, les personnes qui détiennent que des parts de SCPI sont donc exclus de ce régime.

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

La loi de finance de 2023 : Elle met fin à un avantage en matiède d'IFI en cas de détention indirecte. Désormais les dettes contractées par la société détentrice des biens entrant dans le champs de l'IFI et qui ne sont pas afférentes à ces actifs imposables ne sont plus prises en compte pour la valorisation des parts et actions détentrice de patrimoine immobilier taxable à l'IFI.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Bourse Direct Epargne vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Investir dans une SCPI c’est investir indirectement dans l’immobilier. Il s’agit d’un placement à long terme. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques :

  • Risque de perte en capital : la SCPI n’offre aucune garantie de performance ou de capital. De ce fait, le capital initialement investi peut ne pas être totalement restitué à l’investisseur. A l’égard des tiers, l’investisseur pourrait par ailleurs être appelé à couvrir indéfiniment les dettes de la Société à due proportion de sa part dans le capital social.
  • Risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Absence de rendement : Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
  • Risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.
  • Risque sectoriel : Les investissements réalisés par la Société seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs à caractère immobilier. De nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie et plus particulièrement aux marchés immobiliers) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus. En outre, la Société investissant dans un secteur spécialisé, elle peut être soumise à un risque (et une volatilité) plus important que dans le cas d’investissements réalisés dans une fourchette plus large de titres couvrant plusieurs secteurs.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. La durée de vie d'une SCPI fiscale est de 14 à 16 ans
Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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