Diversification Allemagne (PRODFI2397)

Bourse Direct Épargne vous conseille d'investir dans la SCPI Diversifiée  Diversification Allemagne - AEW - Ciloger

Commercialisé

Diversification Allemagne

AEW - Ciloger

Nature du produit
SCPI SCPI de rendement SCPI Diversifiée
Visa Amf
21-15 du 19/10/2021
Valeur nominale
700.00 €
Frais de gestion TTC/TTI
7,20 %
Frais de souscription TTC/TTI
12,00 %
Capital
Variable
Limite souscription
31/12/2120
Capitalisation
928828320.00 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Montant minimal
3 500 €
Délai de jouissance
1er jour du 3ème mois
Dépositaire
SGSS
Commissaire aux comptes
KPMG
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

AEW Patrimoine lance sa nouvelle SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE qui investira dans les principaux marchés immobiliers allemands, avec une stratégie d’investissement diversifiée dans plusieurs typologies d’actifs assortie d’une approche Environnementale, Sociale et de Gouvernance (ESG).

L’Allemagne, 1ère économie européenne, 4ème mondiale, résiliente pendant la pandémie, affiche en effet une croissance soutenue et un taux de chômage demeurant au plus bas. Elle offre également une fiscalité compétitive pour les épargnants français fortement fiscalisés.

Stratégie d'investissement

La politique d'investissement de la SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE vise à constituer un patrimoine immobilier diversifié exclusivement situé en Allemagne.

La SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE investira, de manière directe ou indirecte, ses capitaux dans des actifs immobiliers à usage de bureaux, de logements, de résidences, de résidences gérées, d’hôtels, de locaux d’activités, etc. et de commerce de toutes catégories (pied d’immeuble, galerie commerciale, retail park, centres commerciaux, etc.).

En outre, il est possible à la SCPI de détenir :
• des parts de sociétés de personnes non admises aux négociations sur un marché réglementé de manière directe ou indirecte pouvant représenter jusqu'à 100% de l'actif de la SCPI ;
• des parts de SCPI, des parts ou actions d'organismes de placement collectif immobilier, professionnels ou non, et des parts, actions ou droits d'organismes de droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur forme, sous réserve que les titres de ces sociétés et organismes ne représentent pas plus de 10% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.

Pour financer des investissements immobiliers, AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE peut contracter des emprunts, conformément aux conditions définies par l’Assemblée Générale du 17 juin 2021, dans la limite d’un plafond de 40% du capital nominal jusqu’à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice 2022, puis d’un plafond de 40% de la dernière valeur de réalisation approuvée par l’Assemblée Générale à compter de l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice 2022.

La durée de placement recommandée est fixée à 10 ans.

La SCPI promeut des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa stratégie d’investissement, mais n’a pas pour objectif un investissement durable.

Intégration de facteurs ESG lors des investissements :

Les études d’acquisition se décomposent en phase pré due diligence et en phase due diligence.

En phase pré due diligence, sont évaluées les principales caractéristique juridiques, techniques, financières et ESG de l’actif sans recourir à des auditeurs extérieurs. Pour cela l’équipe d’investissement doit renseigner une grille ESG multicritères.

Cette grille est incorporée dans la note d’investissement pour la totalité des actifs.

La phase de due diligence vise à évaluer les performances financières qui doivent être compatibles avec les objectifs fixés dans le cadre de la stratégie du fonds. Sont aussi évalués la performance ESG initiale de l’actif et sa compatibilité avec la stratégie retenue.

Elle permet d’élaborer un plan d’amélioration de la performance ESG pour les actifs existants appartenant à la catégorie « best in progress ».

La stratégie de ce fonds prévoit aussi la sélection d’immeubles neufs avec un haut niveau de performance appartenant à la catégorie « best in class ». Ces immeubles peuvent notamment avoir obtenu une certification environnementale.

Lors des due diligence d’acquisition les audits qui sont réalisés pour évaluer les risques de durabilité sont les suivants:
1. Un audit technique
2. Un audit énergétique
3. Un audit environnemental
4. Un audit ESG

Ces audits sont réalisés systématiquement pour la totalité des actifs du fonds.

En savoir plus sur la SCPI Diversification Allemagne:


 

 

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Bourse Direct Epargne vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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