POLITIQUE D’INVESTISSEMENT
Pierre Investissement 8 a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dans le cadre de la loi Malraux conformément aux dispositions de l’article 199 tervicies du code général des impôts modifié par la loi de finances pour 2009.
La SCPI privilégiera l’acquisition et la restauration d’immeubles ou parties d’immeuble d’habitation pouvant disposer de locaux commerciaux ou professionnels en rez-de-chaussée et situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé lorsque la restauration aura été déclarée d’utilité publique. La résurrection du Marais à Paris, la mise en valeur de Sarlat et la restauration du vieux Lyon sont toujours portées à l’actif d’André Malraux. [ Source : www.culture.gouv.fr ]
LOCALISATION DES INVESTISSEMENTS
L’acquisition d’immeubles situés en secteur sauvegardé permettra à Pierre Investissement 8 d’investir dans des villes de caractère bénéficiant d’une bonne dynamique économique.
Exemples : Bordeaux, Lille, Nantes, Strasbourg, Poitiers, Blois.
FISCALITÉ ET REVENUS POTENTIELS
La loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée au taux de 30% sur la fraction de la souscription affectée au financement des travaux, soit 69% du montant de la souscription dans la limite de 100 000 euros par an.
La souscription de parts de SCPI Malraux permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du montant investi, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts d’une durée de 9 ans courant à compter de la mise en location du dernier immeuble.
La réduction est imputable en totalité sur l'impôt dû au titre de l’année de la souscription, sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’achèvement des travaux. Le délai de détention des parts est estimé à 15 ans à compter de la date de souscription. Ce n’est qu’après une période estimée à 3 années à compter de la fin de la souscription, période nécessaire à la réalisation de la collecte, l’acquisition des immeubles et la réalisation des travaux, que les immeubles rénovés seront loués et devront générer des loyers. Par la suite, si les résultats de la SCPI le permettent, le versement d’acomptes sur sur dividendes pourra être envisagé sur décision de l’assemblée générale.
FACTEURS DE RISQUES
Lorsque vous investissez dans une SCPI de type « Malraux », vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
1. Votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en page 4 au paragraphe « Objectifs de performance » et en page 18 au paragraphe « Régime fiscal des associés » de la note d’information. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale sachant qu’en l’absence de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution, soit dans un délai de 15 ans.
2. La SCPI comporte un risque de perte en capital.
3. Il s’agit d’un placement à long terme : vous devrez conserver vos parts pendant une période d’une durée minimum de 9 ans courant à compter de la mise en location du dernier des immeubles acquis au moyen de votre souscription, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi. Le délai de détention des parts est estimé à environ 15 ans à compter de la date de souscription.
4. La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés.
- La SCPI ne garantie pas la revente des parts.
- Le montant du capital social statutaire initial ne peut permettre d’acquérir qu’un petit nombre d’actifs.
Dans cette limite la diversification du patrimoine sera faible et le risque locatif, de même que le poids relatif au frais fixes, sera corrélativement plus élevé. Le montant de la première augmentation de capital confère donc à la SCPI des caractéristiques différentes de la norme des produits équivalents sur le marché. Les investisseurs sont donc invités à prendre en compte ces éléments préalablement à leur souscription.
5. Au delà des avantages fiscaux énumérés ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
- Des éventuels dividendes qui vous seraient versés. Ceux-ci dépendront des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers ;
- Du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de la situation du marché de l’immobilier d’habitation lors de la cession.
- Le capital investi n’est pas garanti.
6. Les associés devront veiller à prendre en compte chaque année le plafonnement de 100 000 euros de base de calcul par foyer fiscal. Le souscripteur devra donc s’assurer avant toute souscription que ce produit correspond à sa situation fiscale.
- La première distribution de revenus ne peut raisonnablement être envisagée qu’à compter du premier semestre 2017, à l’issue de la période consacrée à l’acquisition et à la réhabilitation des immeubles.
- Ainsi la rentabilité d’une SCPI « Malraux » ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur les seules réductions d’impôts. Ce n’est qu’à l’issue de la société, lors de la dissolution et de la vente des actifs immobiliers que le bilan définitif pourra être établi.
