Silver Génération Part P (et A) (FR0013142544)

Bourse Direct Épargne vous conseille d'investir dans la OPCI FPI (Revenus Fonciers)  Silver Génération Part P (et A) - A Plus Finance

Commercialisé

Silver Génération Part P (et A)

A Plus Finance

Nature du produit
OPCI OPCI FPI (Revenus Fonciers)
Visa Amf
FPI20160001 du 28/06/2016
Valeur nominale
1086.06 €
Frais de gestion TTC/TTI
1,50 %
Frais de souscription TTC/TTI
8,80 %
Capital
Variable
Date de création
10/10/2016
Limite souscription
10/10/2115
Capitalisation
535352341.95 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Montant minimal
1 086,06 €
Délai de jouissance
1er jour du 1er mois
Dépositaire
Oddo & Cie
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

Comment est investi l'OPCI Silver Génération ?

L’OPCI Silver Génération propose d’accéder à l’immobilier résidentiel destiné aux seniors autonomes fragilisés par leur avancée en âge. Secteur en plein développement, les Résidences Services pour Séniors offrent une gamme d’actifs immobiliers résidentiels diversifiée, notamment en termes de localisation.} 

Silver Génération est un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) constitué sous la forme d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI) dont l’objectif est de détenir :

  • 60 à 70 % de biens immobiliers non cotés,
  • 0 à 35 % d’actifs financiers
  • 5 à 40 % de liquidités

L’OPCI investira majoritairement dans des Biens Immobiliers ayant une destination de Résidences Services pour Seniors, accompagnés des biens d’équipement et biens meubles nécessaires à leur exploitation (95% minimum de la poche immobilière sera investie en appartements meublés ou locaux de services meublés de Résidences Services, dont au minimum 70% dans des Résidences Services Seniors).

Durant les trois 3 premières années d’existence de l’OPCI, les investissements sont réalisés au gré des souscriptions de Parts au capital de l’OPCI, ce qui pourrait occasionner un écart temporaire par rapport aux ratios d’investissement objectifs et réglementaires. Ainsi, dans l’attente de la réalisation des investissements, l’OPCI sera investi dans des OPC de type SICAV et FCP, ou en produits de trésorerie : dépôt à terme ou compte à terme.

Caractéristiques de l'OPCI

1. Poche immobilière 

Des flux locatifs potentiels grâce à des baux commerciaux majoritairement fermes et de longues durées. Les actifs immobiliers ciblés sont majoritairement constitués de lots d’appartements gérés
par un exploitant professionnel, qui loue les logements meublés et propose un ensemble de services à la carte aux seniors autonomes fragilisés par leur avancée en âge.

2. Poche Financière

Un accès au secteur des sociétés foncières cotées, détenues soit en direct, soit au travers d’OPC, apportant de la diversification et de la liquidité avec des gains potentiels en contrepartie d’un risque de perte en capital.

3. Des perspectives de valorisation à terme en contrepartie d'un risque de perte en capital

Un accroissement potentiel de la valeur de la part, principalement lié à l’acquisition en VEFA de logements neufs acquis par lots avec décote, permettant ainsi une perspective de valorisation patrimoniale à la revente des biens.

4. La simplicité de la gestion à coûts maîtrisés

L'OPCI Silver Génération est un investissement sur le long terme, majoritairement en actifs immobiliers, qui ne supporte pas les contraintes liées à l’achat, la gestion courante et la revente d’un bien immobilier. Par rapport à un investissement immobilier direct, l’acquisition de parts d’OPCI permet une optimisation des coûts d’acquisition (achat par bloc de lots justifiant d’une décote sur le prix ; négociation du loyer et des conditions du bail par des professionnels spécialistes du secteur), une optimisation de la gestion (liée au volume), ainsi qu’une mutualisation des risques (exposition à plusieurs actifs et exploitants). Les investisseurs bénéficieront, pour les logements acquis neufs, des baux habituellement réservés aux investisseurs institutionnels, à savoir que les loyers payés par les exploitants son nets de toutes charges y compris de l’impôt foncier.

Le FPI propose des Parts différentes, selon le profil de l’investisseur :

Part P : Au travers d'un compte-titre ou en direct (réservé aux souscripteurs personnes physiques)

Une disposition de décembre 2015 de la loi de finances rectificative, rendue possible par les dispositions de la loi Macron d’Août 2015, permet aux Fonds de Placement Immobilier (OPCI sous forme FPI) de faire bénéficier leurs souscripteurs du régime LMNP. Ce statut était jusqu’alors réservé aux investisseurs directs, obligeant l’investisseur à des acquisition d’un montant nominal élevé sans diversification :
le FPI permettra à l’investisseur de souscrire, avec un minimum de 1000 euros, dans un portefeuille diversifié acquis par une équipe de gestion ayant à son actif l’acquisition de plus de 1000 logements seniors. 

Grâce aux toutes dernières mesures législatives, en souscrivant en direct dans l’OPCI Silver Génération, l’investisseur personne physique bénéficie du régime fiscal LMNP sans avoir à investir le montant correspondant à un logement entier.

Principe 

  • L’investisseur déclare les distributions de revenus relatifs à l’activité de location meublée perçues au titre de ses parts de l’OPCI au régime des BIC dans l’imprimé fiscal n°2031.
  • Il peut alors déduire des revenus BIC perçus un amortissement notionnel comptable des immeubles. Ce régime permet de fortement diminuer le montant imposable des distributions pouvant aller dans certaines hypothèses jusqu’à l’annulation totale des revenus BIC issus des loyers.

Une fiscalité avantageuse

Sur la partie investie en immobilier direct, 60 à 70% de l’investissement, le souscripteur bénéficie pour les revenus liés à cette poche du régime de Loueur Meublé Non Professionnel-LMNP qui permet une forte optimisation de la fiscalité des revenus fonciers. Compte tenu de la période d’investissement de l’OPCI, la part des investissements en direct accordant les bénéfices du régime LMNP sera progressive sur 3 ans pour atteindre à terme 60 à 70% de l’investissement.

Part A (FR0013142551) : Au travers d'un contrat d'assurance vie

Distribution

Les revenus potentiels distribués ainsi que les éventuelles plus-values sont réinvestis automatiquement sur le support en euros du contrat d’assurance vie.

Avantages fiscales

Au travers d’un contrat en assurance-vie : l’investisseur bénéficie de tous les avantages liés à la fiscalité propre de l’enveloppe fiscale rattachée au contrat d’assurance vie (fiscalité des plus-values, transmission, etc.).

Inconvénient 

Des frais liés au contrat d’assurance vie peuvent s’appliquer en plus de ceux de l’OPCI.

Commission de souscription :

  • Commission de souscription acquise à l’OPCI : 2,80 % maximum
  • Commission de souscription non acquise à l’OPCI : 6 % 

Label ISR

OPCI Silver Génération détient le label ISR depuis 17 mars 2022. Ce label pointe la stratégie de gestion de lu FPI basée sur les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) sur les actifs de cette poche :

  1. Environnement :
    • Energie et carbone : Suivre et réduire les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre associées des actifs existants
    • Biodiversité : Préserver au mieux la biodiversité locale en assurant l'insertion de l'actif dans son environnement et la mise en place de solution de préservation
    • Eau : Suivre et réduire les consommations d'eau
    • Déchets : assurer une gestion performante des déchets
    • Certification et labels : investir dans des résidences certifiées (avoir au moins une certification environnementale et/ou sociale par actif)
  2. Social :
    • Assurer la santé et le confort des usagers, notamment par l'accessibilité à des espaces végétalisés et la promotion d’une activité sportive ainsi que la mise à disposition de services
    • Favoriser le lien social des usagers
    • Mobilité : proposer des solutions de mobilité douce (proximité aux transports en commun, mise en place de navette, covoiturage)
    • Services : proposer des services complets et de qualité
    • Insertion sociale : promotion de l'insertion sociale
  3. Gouvernance :
    • Gestion de la chaine d’approvisionnement : Implication des parties prenantes via la mise en œuvre de charte environnementale
    • Résilience de chaque actif
    • Sensibilisation des parties prenantes au regard des critères ESG et considération des usagers
    • Existence d'une stratégie de gestion de crise

En fonction de la forme de l'OPCI, les associés auront le choix de leur fiscalité en fonction de leur approche patrimoniale soit :

  • FPI soumis aux revenus fonciers IRPP.
  • SPPICV soumis aux revenus de valeurs mobilières.
  Immobilier classique SCPI FPI SPPICV
Revenus fonciers Fiscalité foncière (Micro foncier si < 15 000€) Idem Immobilier classique Idem Immobilier classique Fiscalité des revenus financiers
Revenus financiers   Fiscalité des revenus financiers Fiscalité des revenus financiers Fiscalité des revenus financiers
Plus Value Plus Value Immobilière (abattement de 2% par an entre la 6ème et la 17ème année, 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, 8% par an entre la 25ème et la 30ème année, soit une exonération totale après 30 ans). Idem Immobilier classique Idem Immobilier classique Fiscalité des Plus-Values financières.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

OCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.

Bourse Direct Epargne vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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