Atream Hôtels (SCPI0224)

Bourse Direct Épargne vous conseille d'investir dans la SCPI Diversifiée  Atream Hôtels - Atream

Commercialisé

Atream Hôtels

Atream

Nature du produit
SCPI de rendement SCPI Diversifiée
Visa Amf
21-13 du 20/08/2021
Valeur nominale
1000.00 €
Frais de gestion TTC/TTI
12,00 %
Frais de souscription TTC/TTI
12,00 %
Capital
Variable
Date de création
13/09/2016
Capitalisation
234441000.00 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Montant minimal
5 000 €
Délai de jouissance
1er jour du 4ème mois
Dépositaire
SGSS
Commissaire aux comptes
MAZARS
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

Le 24/06/2021, Atream a fusionné deux SCPI: La SCPI Pierre Altitude est absorbée par Altream Hôtel. La SCPI Pierre Altitude ne parvenait pas à décoller suite à la crise sanitaire. En effet, lancée en octobre 2018, elle visait à investir en immobilier dans les grandes stations de ski alpin. Mais la SCPI a été assez fortement touchée par la pandémie et sa stratégie d’acquisition a été remise en cause. C'est notamment la fermeture des remontées mécaniques à l'hiver 2020/2021 qui l'a affectée. La capitalisation du véhicule n’a ainsi jamais dépassé les 10 millions d’euros (9,3 millions d’euros au 31 décembre 2020). 


Atream Hôtels est une SCPI de rendement thématique à capital variable sur l’hôtellerie. 

La société de gestion définit comme immobilier hôtelier tout établissement commercial d’hébergement fournissant des services hôteliers ou para-hôteliers. Atream Hôtels aura vocation à investir à hauteur de 70% au moins dans des hôtels, et jusqu’à 30% dans des résidences de tourisme et d’affaires, ainsi que des résidences de services étudiantes et seniors non médicalisées.

La politique d’investissement 

Les axes et cibles d'investissement privilégiés :

  • Des actifs bien positionnés dans des zones à forte fréquentation touristique de loisirs et/ou d’affaires
  • Une répartition géographique France et pays de la zone euro
  • Des enseignes solides et des exploitants locataires, sélectionnés pour leur savoir-faire hôtelier
  • Des établissements déjà exploités délivrant des loyers immédiats
  • Des axes de diversification multiples pour mutualiser les risques immobiliers de la SCPI
  • Des partenariats durables avec les exploitants-locataires de la SCPI

4 marchés privilégiés pour ses premiers investissements : la France, L’Allemagne, les Pays-Bas et la Belgique :

  • FRANCE
    • Destination touristique de référence.
    • Marché de l’hôtellerie mature.
  • ALLEMAGNE
    • Un des pays les plus stables économiquement de la zone euro.
    • Une croissance de l’offre hôtelière chaînée.
  • PAYS-BAS
    • Croissance de l’offre hôtelière.
    • Opportunités d’investissement sur le segment moyen de gamme.
  • BELGIQUE
    • Une offre hôtelière chaînée en plein développement.
    • Tourisme d’affaires et de loisirs.
    • Idéalement positionné avec 3 grands marchés limitrophes (France, Pays-Bas et Allemagne)

La stratégie d’allocation privilégiera les actifs à revenus immédiats :

  • Des cibles d’actifs déjà construits et exploités
  • Des emplacement en centre-ville ou proche périphérie, et dans les zones à forte activité
  • Des baux longs : 12 ans et plus
  • Des contreparties solides : enseignes de grands opérateurs, signature de première qualité.

Point fiscal :

Comme la SCPI investit 85% hors de France la fiscalité des revenus fonciers étrangers s'applique en fonction des conventions. La réintégration d'impôt acquitté à l'étranger augmente le revenus brut en fonction des année de 0.49% pour 2018.

Le marché hôtelier européen

Arrivés des touristes internationaux (1Mds dont 51% en Europe), en constance croissance +50% entre 2011 et 2021.

Label ISR et démarche ESG

La SCPI Atream Hôtels s’engage dans une démarche d’Investissement Socialement Responsable (ISR) qui vise à améliorer les performances environnementales de son patrimoine via notamment la mise en place d’outils de suivi de consommation. Cette stratégie a également pour but d’accroître le confort des usagers dans ses établissements hôteliers et à engager les exploitants dans le déploiement de cette démarche.

Le 23 novembre 2021, la SCPI obtient le label ISR qui récompense la stratégie ISR de la SCPI. Celle-ci suit 3 objectifs:

1. Objectif environnemental :

Pour contribuer à la réduction de l’empreinte environnementale du tourisme tout en favorisant le dynamisme du tissu économique local, la SCPI Atream Hôtels s’engage à :

  • Améliorer la performance énergétique et réduire les émissions de GES des actifs du patrimoine
  • Augmenter la part de son patrimoine labellisé via l’acquisition d’actifs labellisés ou pouvant l’être, et via la réalisation de travaux permettant l’obtention d’un label le cas échéant. La SCPI Atream Hotels entend également encourager les exploitants à obtenir des labels en faveur du tourisme durable.

2. Objectif social :

La SCPI Atream Hôtels accorde une grande importance au confort de l’ensemble des clients et salariés des actifs. Ainsi, la SCPI Atream Hôtels s’engage à suivre et à améliorer des critères propres à leur bien-être tels que la mesure de la qualité de l’air intérieur, le développement de la mobilité douce, l’électromobilité. Cette stratégie vise également à sensibiliser les parties-prenantes, en particulier les exploitants, sur les problématiques d’inclusion des personnes en situation de handicap et/ou d’insertion. La SCPI Atream Hôtels s’engage dans une démarche d’Investissement Socialement Responsable (ISR) qui vise à améliorer les performances environnementales de son patrimoine via notamment la mise en place d’outils de suivi de consommation. Cette stratégie a également pour but d’accroître le confort des usagers de ses établissements hôteliers et à engager les exploitants dans le déploiement de cette démarche.

3. Objectif de gouvernance :

Dans le cadre d’une démarche d’immobilier responsable, la SCPI Atream Hôtels engage dans sa démarche ESG le locataire exploitant des actifs immobiliers du fonds, à la fois dans une démarche d’amélioration continue en prenant en compte ses attentes et ses besoins,mais aussi en l’impliquant dans une gestion vertueuse contribuant à réduire les incidences négatives sur l’environnement et en prolongeant la pérennité d’usage des actifs. La prise en compte de ces objectifs extrafinanciers implique des investissements qui pourraient avoir une incidence sur le rendement à court terme, mais qui assureront une pérennité sur le moyen et long terme grâce à la valorisation financière des actifs et de leurs revenus locatifs.

D'autre part, 4 actifs sur 19 au sein de la SCPI sont certifiés Clef Verte:

• Park Inn By Radisson Nuremberg
• Hôtel de l’Estérel Pierre & Vacances
• Martin’s Klooster Louvain
• Center Parcs Nordseeküste


Ce label reconnaît l’engagement pris par les hébergements touristiques en France et à l’international vers un tourisme durable.

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Bourse Direct Epargne vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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