Comment est investi l'OPCI Silver Génération ?
L’OPCI Silver Génération propose d’accéder à l’immobilier résidentiel destiné aux seniors autonomes fragilisés par leur avancée en âge. Secteur en plein développement, les Résidences Services pour Séniors offrent une gamme d’actifs immobiliers résidentiels diversifiée, notamment en termes de localisation.}
Silver Génération est un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) constitué sous la forme d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI) dont l’objectif est de détenir :
- 60 à 70 % de biens immobiliers non cotés,
- 0 à 35 % d’actifs financiers
- 5 à 40 % de liquidités
L’OPCI investira majoritairement dans des Biens Immobiliers ayant une destination de Résidences Services pour Seniors, accompagnés des biens d’équipement et biens meubles nécessaires à leur exploitation (95% minimum de la poche immobilière sera investie en appartements meublés ou locaux de services meublés de Résidences Services, dont au minimum 70% dans des Résidences Services Seniors).
Durant les trois 3 premières années d’existence de l’OPCI, les investissements sont réalisés au gré des souscriptions de Parts au capital de l’OPCI, ce qui pourrait occasionner un écart temporaire par rapport aux ratios d’investissement objectifs et réglementaires. Ainsi, dans l’attente de la réalisation des investissements, l’OPCI sera investi dans des OPC de type SICAV et FCP, ou en produits de trésorerie : dépôt à terme ou compte à terme.
Caractéristiques de l'OPCI
1. Poche immobilière
Des flux locatifs potentiels grâce à des baux commerciaux majoritairement fermes et de longues durées. Les actifs immobiliers ciblés sont majoritairement constitués de lots d’appartements gérés
par un exploitant professionnel, qui loue les logements meublés et propose un ensemble de services à la carte aux seniors autonomes fragilisés par leur avancée en âge.
2. Poche Financière
Un accès au secteur des sociétés foncières cotées, détenues soit en direct, soit au travers d’OPC, apportant de la diversification et de la liquidité avec des gains potentiels en contrepartie d’un risque de perte en capital.
3. Des perspectives de valorisation à terme en contrepartie d'un risque de perte en capital
Un accroissement potentiel de la valeur de la part, principalement lié à l’acquisition en VEFA de logements neufs acquis par lots avec décote, permettant ainsi une perspective de valorisation patrimoniale à la revente des biens.
4. La simplicité de la gestion à coûts maîtrisés
L'OPCI Silver Génération est un investissement sur le long terme, majoritairement en actifs immobiliers, qui ne supporte pas les contraintes liées à l’achat, la gestion courante et la revente d’un bien immobilier. Par rapport à un investissement immobilier direct, l’acquisition de parts d’OPCI permet une optimisation des coûts d’acquisition (achat par bloc de lots justifiant d’une décote sur le prix ; négociation du loyer et des conditions du bail par des professionnels spécialistes du secteur), une optimisation de la gestion (liée au volume), ainsi qu’une mutualisation des risques (exposition à plusieurs actifs et exploitants). Les investisseurs bénéficieront, pour les logements acquis neufs, des baux habituellement réservés aux investisseurs institutionnels, à savoir que les loyers payés par les exploitants son nets de toutes charges y compris de l’impôt foncier.
Le FPI propose des Parts différentes, selon le profil de l’investisseur :
Part P : Au travers d'un compte-titre ou en direct (réservé aux souscripteurs personnes physiques)
Une disposition de décembre 2015 de la loi de finances rectificative, rendue possible par les dispositions de la loi Macron d’Août 2015, permet aux Fonds de Placement Immobilier (OPCI sous forme FPI) de faire bénéficier leurs souscripteurs du régime LMNP. Ce statut était jusqu’alors réservé aux investisseurs directs, obligeant l’investisseur à des acquisition d’un montant nominal élevé sans diversification :
le FPI permettra à l’investisseur de souscrire, avec un minimum de 1000 euros, dans un portefeuille diversifié acquis par une équipe de gestion ayant à son actif l’acquisition de plus de 1000 logements seniors.
Grâce aux toutes dernières mesures législatives, en souscrivant en direct dans l’OPCI Silver Génération, l’investisseur personne physique bénéficie du régime fiscal LMNP sans avoir à investir le montant correspondant à un logement entier.
Principe
- L’investisseur déclare les distributions de revenus relatifs à l’activité de location meublée perçues au titre de ses parts de l’OPCI au régime des BIC dans l’imprimé fiscal n°2031.
- Il peut alors déduire des revenus BIC perçus un amortissement notionnel comptable des immeubles. Ce régime permet de fortement diminuer le montant imposable des distributions pouvant aller dans certaines hypothèses jusqu’à l’annulation totale des revenus BIC issus des loyers.
Une fiscalité avantageuse
Sur la partie investie en immobilier direct, 60 à 70% de l’investissement, le souscripteur bénéficie pour les revenus liés à cette poche du régime de Loueur Meublé Non Professionnel-LMNP qui permet une forte optimisation de la fiscalité des revenus fonciers. Compte tenu de la période d’investissement de l’OPCI, la part des investissements en direct accordant les bénéfices du régime LMNP sera progressive sur 3 ans pour atteindre à terme 60 à 70% de l’investissement.
Part A (FR0013142551) : Au travers d'un contrat d'assurance vie
Distribution
Les revenus potentiels distribués ainsi que les éventuelles plus-values sont réinvestis automatiquement sur le support en euros du contrat d’assurance vie.
Avantages fiscales
Au travers d’un contrat en assurance-vie : l’investisseur bénéficie de tous les avantages liés à la fiscalité propre de l’enveloppe fiscale rattachée au contrat d’assurance vie (fiscalité des plus-values, transmission, etc.).
Inconvénient
Des frais liés au contrat d’assurance vie peuvent s’appliquer en plus de ceux de l’OPCI.
Commission de souscription :
- Commission de souscription acquise à l’OPCI : 2,80 % maximum
- Commission de souscription non acquise à l’OPCI : 6 %
Label ISR
OPCI Silver Génération détient le label ISR depuis 17 mars 2022. Ce label pointe la stratégie de gestion de lu FPI basée sur les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) sur les actifs de cette poche :
- Environnement :
- Energie et carbone : Suivre et réduire les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre associées des actifs existants
- Biodiversité : Préserver au mieux la biodiversité locale en assurant l'insertion de l'actif dans son environnement et la mise en place de solution de préservation
- Eau : Suivre et réduire les consommations d'eau
- Déchets : assurer une gestion performante des déchets
- Certification et labels : investir dans des résidences certifiées (avoir au moins une certification environnementale et/ou sociale par actif)
- Social :
- Assurer la santé et le confort des usagers, notamment par l'accessibilité à des espaces végétalisés et la promotion d’une activité sportive ainsi que la mise à disposition de services
- Favoriser le lien social des usagers
- Mobilité : proposer des solutions de mobilité douce (proximité aux transports en commun, mise en place de navette, covoiturage)
- Services : proposer des services complets et de qualité
- Insertion sociale : promotion de l'insertion sociale
- Gouvernance :
- Gestion de la chaine d’approvisionnement : Implication des parties prenantes via la mise en œuvre de charte environnementale
- Résilience de chaque actif
- Sensibilisation des parties prenantes au regard des critères ESG et considération des usagers
- Existence d'une stratégie de gestion de crise
