Lexique

D

Distribution

En tant que véhicule d'épargne immobilière offrant tous les avantages de la " pierre papier ", l'OPCI assure aux porteurs de parts ou d'actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d'actifs.

Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values distribuables, imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Les SPPICV seront, elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposés selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d'un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.

E

Endettement

Le recours à l'endettement pour financer l'acquisition des actifs constitue l'un des facteurs de souplesse et de dynamisme de l'OPCI, notamment dans une période de taux réels propice à un " effet levier " positif. Il est limité à 50 % de la valeur des actifs immobiliers et 10 % des autres types d'actifs.

Evaluateur immobilier

Le rôle des évaluateurs est fondamental puisqu'ils seront chargés d'établir très régulièrement les expertises qui serviront à déterminer l'actif net, base de détermination de la valeur liquidative de l'OPCI.

Les immeubles sont expertisés par deux évaluateurs immobiliers, agissant de manière indépendante l'un par rapport à l'autre.

Les évaluateurs établissent conjointement, sous leur responsabilité, un rapport de synthèse.

Les évaluateurs sont désignés par l'OPCI pour une durée de quatre ans, après agrément de l'AMF.

Le règlement général de l'AMF déterminera notamment la fréquence des évaluations.

Exercice

Période écoulée entre le 1er janvier et le 31 décembre de chaque année.

Expert

La société de gestion doit présenter à la COB la candidature d'un expert immobilier choisi au sein d'une liste elle-même agréée par l'autorité de tutelle. Une fois désigné par l'AG pour une durée de quatre ans, l'expert est alors chargé d'effectuer une expertise au maximum tous les cinq ans pour l'ensemble du patrimoine locatif de la SCPI (règlement COB n°94-05 modifié, articles 51 et 52). Au cours d'une période quinquennale, une actualisation est réalisée par l'expert afin de déterminer la valeur vénale du patrimoine.

F

Fonds de placement immobilier (FPI)

L'une des formes juridiques d'OPCI, créée par l'ordonnance du 13 octobre 2005.

Au plan fiscal, le FPI se différencie de l'autre forme juridique d'OPCI, la SPPICV. Le FPI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du résultat et 85 % des plus-values éventuellement constatées, qui seront imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

En revanche, le FPI sera, comme la SPPICV, un fonds à dominante immobilière.

L'actif du FPI devra être constitué, à concurrence d'au moins 60 %, d'immobilier non coté : immeubles physiques (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, etc.) et parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière (SCI et SCPI).

En matière de gouvernance, l'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit pour les FPI l'institution d'un Conseil de surveillance composé uniquement de porteurs de parts, sur le modèle de ce qui existe actuellement dans les SCPI.
Ce conseil, composé de 5 membres au moins et de 9 membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds, sachant qu'il ne peut s'immiscer dans la gestion elle-même. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) fixera les conditions dans lesquelles le Conseil de surveillance exercera sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition.

G

Garantie de bonne fin

Assumée par la société de gestion en vertu de l'article L. 214-59 alinéa 2 du Code monétaire et financier, la garantie de bonne fin sécurise la transaction (l'acquéreur étant assuré de devenir propriétaire des parts et le cédant de percevoir le montant de sa vente). Pour assumer cette garantie, la société de gestion peut demander préalablement à l'acquéreur de verser le montant de son ordre (commission de transaction incluse) sur un compte spécifique. A défaut, son ordre d'achat peut être annulé (règlement COB n°94-05 modifié, article 31 et Instruction COB, point 2-2-4).

Gouvernance

La gouvernance de l'OPCI est organisée de façon à garantir des procédures de contrôle clairement distinctes du processus de gestion, qui relève du gestionnaire de façon discrétionnaire.

La gouvernance prend des formes différentes selon la forme juridique de l'OPCI : Conseil de surveillance, composé uniquement de porteurs de parts, pour les FPI ; Conseil d'administration et Assemblée générale pour les SPPICV.

Dans tous les cas, l'ASPIM s'est attachée, tout au long du processus de réflexion sur l'OPCI, à privilégier un système de gouvernance assurant transparence et qualité de l'information pour les souscripteurs.

Grand public

L'un des objectifs de la création de l'OPCI est de permettre au plus grand nombre d'épargnants d'accéder à l'immobilier d'entreprise, difficilement accessible pour un particulier (ne serait-ce que du fait des coûts unitaires d'acquisition des immeubles), sous la forme d'achats de parts ou d'actions, par exemple dans l'optique de constitution d'une épargne retraite.

Aujourd'hui, 80 % des 5 à 600 000 porteurs de parts de SCPI sont des personnes physiques. La création de l'OPCI, dont le statut connaît des similitudes avec les OPCVM, devrait permettre de convaincre un plus grand nombre d'épargnants, attachés aux vertus du placement pierre.

I

Intérêts d'emprunt

Comme pour tout investissement immobilier locatif, l'associé d'une SCPI peut déduire les intérêts d'un emprunt contracté en vue de l'achat de parts pendant toute la durée du prêt. Il est alors possible de faire jouer le "levier fiscal".

L

Liquidation

Liquider sa retraite, c’est faire valoir ses droits à la retraite. L’âge de liquidation des droits à la retraite est l’âge auquel une personne demande la mise en paiement de sa retraite.

Liquidité intrinsèque

A la différence des SCPI, l'OPCI, en tant que fonds immobilier ouvert et liquide, assure en permanence la capacité de rachat et de souscription des parts ou actions.

A l'achat : l'OPCI est en état d'émission permanente des parts ou d'actions. Au retrait : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10 % des actifs de l'OPCI.

C'est le principe de la " liquidité intrasèque ".

M

Marché des parts

C'est le lieu de rencontre entre acheteurs et vendeurs. Quand un associé veut sortir du capital de la SCPI, en totalité ou en partie, il émet un ordre sur le marché des parts de manière à ce qu'elles soient rachetées par un acquéreur. Quant au marché dit "primaire", il correspond à l'ensemble des transactions en rapport avec la réelle augmentation du capital d'une SCPI (augmentation de capital d'une SCPI à capital fixe ou souscription sans retrait pour une SCPI à capital variable).

N

Nantissement des parts :

les associés ayant financé l’acquisition de leurs parts à crédit ont généralement consenti leur nantissement, à titre de garantie, au bénéfice de l’établissement bancaire prêteur. Au terme de la durée de l’emprunt, et/ou après son remboursement, l’associé doit solliciter sa banque afin que celle-ci lui délivre la “mainlevée du nantissement”. Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.

Notice

Document remis à l’adhésion, qui précise les dispositions essentielles du contrat, ainsi que les droits et obligations réciproques des parties.

O

Objet social

Etendu par la loi du 4 janvier 1993, l'objet social des SCPI reste circonscrit aux dispositions de l'article L. 214-50 du Code monétaire et financier du fait qu'elles sont avant tout des sociétés civiles. Elles ont pour mission "l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif", ce qui sous-entend la possibilité de faire des travaux ou de céder et acquérir des éléments de patrimoine immobilier.

P

Paiement

Le versement des retraites est mensuel ou trimestriel et à terme échu (à l'issue de la période considérée) ou à terme à échoir (par anticipation sur la période). La CNAV paie mensuellement et à terme échu, l'AGIRC et ARRCO trimestriellement et (sauf exception) à terme à échoir.