Primopierre (SCPI0105)

Bourse Direct Épargne vous conseille d'investir dans la SCPI de Bureaux  Primopierre - Primonial REIM

Commercialisé

Primopierre

Primonial REIM

Nature du produit
SCPI de rendement SCPI de Bureaux
Visa Amf
14-02 du 14/02/2014
Valeur nominale
208.00 €
Frais de gestion TTC/TTI
12,00 %
Frais de souscription TTC/TTI
10,77 %
Capital
Variable
Date de création
08/08/2008
Limite souscription
08/08/2117
Capitalisation
3632572736.00 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Oui
Montant minimal
2 080 €
Délai de jouissance
1er jour du 4ème mois
Dépositaire
BNP Paribas Securities Services
Commissaire aux comptes
KPMG
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

Politique d'investissement

La SCPI Primopierre investit ses capitaux en immobilier d’entreprise dans une perspective de rendement potentiel en respectant un objectif de diversification entre les différents investissements, tant sur le plan géographique qu’économique. La SCPI propose une solution immobilière alliant performance potentielle et Investissements Socialement Responsables, pour donner plus de sens à son épargne.

La SCPI investit dans un patrimoine de qualité composé principalement de bureaux à Paris et au coeur du Grand Paris:

  • 87,7 % du portefeuille immobilier8 localisé en Ile-de-France (Paris, cœur du Grand Paris...) dans les quartiers d’affaires les plus attractifs.
  • Des nouvelles acquisitions d’immeubles récents intègrent de nombreux services et des espaces de travail flexibles.

Des investissements socialement responsables créateurs de valeur pour demain:

  • Une politique ESG complètement intégrée à la gestion du fonds, dans une démarche « Best-in-progress » d’amélioration continue des performances extra-financières.
  • 2/3 des actifs certifiés aux meilleurs standards de marché (HQE, BREEAM, LEED, Wired Score...) recherchés par les grandes entreprises locataires.

Une SCPI de référence:

  • Une capitalisation de plus de 3,6 Mds€ qui permet à Primopierre de se positionner sur des actifs de taille importante et de grande qualité.
  • Un parc immobilier de taille significative comprenant plus de 78 actifs, loués à des locataires exerçant dans différents secteurs d’activité pour une meilleure optimisation du risque locatif.

Quelques locataires actuels de Primopierre: 

• Banque/Assurance : Crédit Agricole Consumer Finance, HSBC, Allianz

• Immobilier/Construction : Amundi AM, Foncia, Vinci

• Énergie : Suez Environnement

• Organisation : OCDE

• Transport/Automobile : SNCF, Peugeot Citroën, Air France

• Télécommunication : Orange

Ces locataires sont pour la majorité des entreprises leader dans leur secteur d'activité.

Démarche ESG et Label ISR

En début d'année 2021, la SCPI Primopierre a obtenu le label ISR. Le label ISR Immobilier est un outil pour choisir des placements responsables et durables. Créé et soutenu par le ministère des Finances, il a pour objectif de rendre plus visibles les produits d’investissement socialement responsables pour les épargnants en France et en Europe. Une analyse ESG est la mesure faite par une société de gestion de la performance extra-financière d’une entreprise qui intègre des critères Environnementaux, Sociaux (prévention des accidents, formation du personnel, qualité du dialogue social...) et de Gouvernance (indépendance du conseil d’administration, présence d’un comité de vérification des comptes...) dans sa stratégie d’investissement et de gestion.

La démarche ISR de Primopierre, une approche "Best-in-progress", c'est :

  • L'intégration complète des enjeux environnementaux, de l’acquisition à la gestion de l’immeuble,
  • Une notation extra-financière de tous les actifs sur la base d’une grille de notation propriétaire comprenant 90 indicateurs regroupés en 7 thématiques,
  • La mise en œuvre de plans d’amélioration (optimisation des charges, innovations technologiques, meilleure prévention des incidents techniques, travaux...),
  • Un dialogue permanent avec l’ensemble des parties prenantes (property managers, prestataires, locataires),
  • Un partenariat récemment signé avec Deepki pour la stratégie de collecte et suivi des données énergétiques des immeubles, dans un processus d’amélioration continue de la qualité environnementale et sociale.

Le palmarès de la SCPI 

  • Meilleure SCPI de bureaux aux Grands Prix 2020 de Mieux Vivre Votre Argent
  • Meilleure SCPI de bureaux à capital variable par les Pyramides de la gestion de patrimoine 2021

 

Pour en savoir plus sur la SCPI Primopierre:

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Bourse Direct Epargne vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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